Рассказываем об алгоритме действий при выселении из квартиры арендатора-неплательщика и о сложностях, которые могут при этом возникнуть
Сдавая квартиру, собственник жилья может столкнуться с неприятной ситуацией: арендатор перестал платить аренду и отказывается освобождать помещение. Возникает вопрос: как правильно поступить, чтобы вернуть свою недвижимость и взыскать долг? Рассказываем, что можно и что нельзя делать в такой ситуации и какие меры помогут защитить права арендодателя.
Содержание
- Как наймодателю поступить правильно
- Как и чем поможет договор с арендатором
- Инструкция по выселению арендатора-неплательщика
- Что может быть после суда
- Какие сложности могут возникнуть
- Что делать, если письменного договора нет
Эксперты в статье
Как наймодателю поступить правильно
Первое и самое важное правило: нельзя пытаться выселить неплательщика своими силами. Ни при каких обстоятельствах собственнику не следует менять замки, выбрасывать вещи жильца или выгонять его силой. Подобные методы считаются самоуправством и противоречат закону. Самовольное выселение арендатора может повлечь административную ответственность или даже быть расценено как уголовное правонарушение, говорит Роман Ляпунов. Например, самовольная смена замков и вынос вещей жильца без решения суда подпадают под признаки статьи о самоуправстве. Правоохранительные органы в таких случаях встают на сторону нанимателя и арендодателю самому могут грозить штрафы или другие санкции, предупреждает эксперт.
Единственный законный способ выселить квартиранта, который не платит и не съезжает, это обратиться в суд. Даже если арендатор нарушает условия договора, выселить его можно лишь по судебному решению. В ходе судебного разбирательства будут официально расторгнуты отношения найма и вынесено предписание освободить жилье. До тех пор пока суд не примет решение, наниматель сохраняет право проживать в квартире. Попытки ускорить выселение силовыми методами не просто незаконны, но и контрпродуктивны. Более того, они могут быть использованы против самого собственника, добавляет Ольга Саутина.
Как и чем поможет договор с арендатором
Эффективность урегулирования конфликта с жильцами будет зависеть от содержания договора найма. Чем детальнее прописаны условия, права и обязанности сторон и порядок действий сторон, тем проще разрешить спор, говорит Анастасия Усова. По словам эксперта, в договоре должны быть зафиксированы:
До 2022 года условия, которые могут быть включены в договор, особенно в части оснований для его расторжения, были ограничены. Собственник имел право прекратить договор только при условии невнесения жильцом платы за квартиру за шесть месяцев (при долгосрочном найме от одного года) либо нарушения сроков оплаты более двух раз (при краткосрочном найме до года). При этом оплата лишь части суммы не считалась нарушением и не давала право на прекращение соглашения, напоминает Ольга Сычева. Но в 2022 году Конституционный суд разрешил собственникам включать в краткосрочный договор аренды дополнительные (отличные от установленных в законе) основания для расторжения договора, к примеру систематическую недоплату за жилье (определение Конституционного суда № 23-П), добавляет эксперт.
Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть Недвижимость
Инструкция по выселению арендатора-неплательщика
Если у наймодателя есть на руках экземпляр договора аренды квартиры, а наниматель просрочил оплату, то эксперты советуют собственнику придерживаться следующего алгоритма действий.
Выяснить причину задержки платежа
Для начала надо связаться с жильцом и поинтересоваться, почему не поступила оплата. Иногда задержка может быть связана с уважительными обстоятельствами — потеря работы, задержка зарплаты, болезнь и тому подобное. Если действительно у арендатора временные трудности, стоит их учесть. В подобных случаях суд может встать на сторону нанимателя и дать ему дополнительное время на выплату задолженности. Прежде чем идти в суд, важно оценить ситуацию: возможно, удастся урегулировать вопрос мирно, без долгого разбирательства, советует Роман Ляпунов. Собственник должен продемонстрировать готовность войти в положение, если обстоятельства уважительные, но одновременно дать понять, что долг должен быть погашен, добавляет эксперт.
Предупредить арендатора о намерении обратиться в суд
Если уважительных причин для задержки платежей нет, нужно четко обозначить дальнейшие действия. Необходимо донести до жильца, что в случае неуплаты вы вынуждены будете подать на него в суд. Надо объяснить, к чему это приведет: судебные издержки, необходимость оплатить госпошлину, возможное взыскание пени за просрочку и принудительное выселение через приставов, говорит Ольга Сычева.
Зачастую само напоминание о судебных последствиях отрезвляюще действует на неплательщиков. Никто не хочет доводить дело до суда, тратить время и деньги на тяжбы. Вероятно, что в такой ситуации арендатор постарается найти деньги или начнет готовиться к добровольному освобождению квартиры, добавляет Анастасия Усова.
Направить арендатору письменную претензию с уведомлением о вручении
Если устные переговоры не дали результата, перейдите к официальным шагам. Составьте письменную претензию на имя нанимателя. В этом документе перечислите все нарушения условий договора с его стороны: укажите, сколько месяцев не оплачена аренда, на какую сумму образовался долг, а также, возможно, другие нарушения (если таковые есть), говорит Роман Ляпунов. По словам эксперта, в претензии также необходимо обозначить конкретный срок, до которого арендатор обязан погасить задолженность и выехать. Часто ставят разумный срок. Например, 10–14 дней с момента получения письма — чтобы дать шанс исправить ситуацию. Также надо прописать, что по истечении этого срока будет инициировано расторжение договора в судебном порядке.
Отправлять такой документ лучше заказным письмом с уведомлением о вручении (через Почту России или курьерской службой) — это обеспечит доказательства того, что требование дошло до адресата. Необходимо сохранить квитанцию об отправке и уведомление о получении — они пригодятся в суде, подтверждая, что вы пытались урегулировать спор до суда, советует Ольга Саутина.
Обратиться в суд для расторжения договора и выселения арендатора
Если указанный в претензии срок прошел, а арендатор ни долг не погасил, ни съезжать не собирается, следующая мера — подача иска в суд. Исковое заявление обычно содержит три требования: о расторжении договора найма, о выселении жильца и о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате (включая неустойку, если она предусмотрена договором), говорит Роман Ляпунов.
Ольга Саутина поясняет, что такой иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. К исковому заявлению приложите все необходимые документы:
Роман Ляпунов, управляющий партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»:
— Важно понимать, что на время судебного процесса арендатор юридически имеет право проживать в квартире. Выселить его принудительно можно только после вступления решения суда в силу. До этого момента арендодатель не вправе препятствовать ему пользоваться жильем. Например, нельзя отключать электричество или менять замки — это запрещено. На практике, правда, многие арендаторы, получив официальную претензию и узнав о скором суде, предпочитают добровольно съехать или найти деньги, чтобы не доводить дело до серьезного конфликта. В идеале спор решается на досудебной стадии: либо долг гасится, либо жилье освобождается. Однако если наниматель продолжает уклоняться от оплаты и не реагирует на предупреждения, у собственника не остается иного пути, кроме как пройти всю процедуру через суд до конца.
Серая аренда: что грозит собственникам за неуплату налогов со сдачи жилья Недвижимость
Что может быть после суда
Если суд признает доказанными основания для расторжения договора найма, жильца обяжут освободить квартиру. Однако у квартиросъемщика есть право просить отсрочку — как по выплате долга, так и по выселению, предупреждает Ольга Сычева. По словам эксперта, при рассмотрении таких ходатайств исследуются все обстоятельства дела: причина, длительность и размер долга, семейное и имущественное положение лица. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для отсрочки решается судом в каждом конкретном случае.
«Однако шанс на удовлетворение требований жильца выше, если причины просрочки были уважительные. Например, потеря работы или имеются иные исключительные обстоятельства: квартира — единственное жилье, нет возможности и средств быстро переехать, есть маленькие дети», — говорит Ольга Сычева.
После судебного разбирательства и в случае отказа исполнить решения суда добровольно собственник может выселить жильцов принудительно при помощи судебных приставов. Для этого необходимо дождаться вступления судебного акта в законную силу, получить исполнительный лист и на его основании возбудить исполнительное производство, говорит Анастасия Усова. Эксперт объясняет, что сначала жильцу предоставят срок для добровольного исполнения предписания суда и выезда из квартиры. Если в установленный срок требование не будет исполнено, судебный пристав вынесет постановление о взыскании с жильца исполнительского сбора, установит ему новый срок для выселения и предупредит, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения.
Согласно ч. 2 ст. 107 ФЗ-229, исполнение требования о выселении включает в себя освобождение квартиры от должника (квартиранта), его имущества, домашних животных и запрещение должнику (квартиранту) пользоваться освобожденным помещением. Данная процедура производится с участием понятых (а иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества, поясняет Ольга Саутина.
Какие сложности могут возникнуть
Эксперты предупреждают, что принудительное выселение часто сопряжено с практическими сложностями:
Роман Ляпунов предупреждает, что арендатор может скрываться, не проживать фактически в квартире (и тогда его надо разыскивать для передачи уведомлений) либо отказываться впускать представителей закона внутрь. Бывали случаи, когда несговорчивых жильцов приходилось выселять принудительно в присутствии полиции, при этом фиксируя опись имущества и передавая его на хранение. Все это — дополнительные хлопоты и время.
«Если в семье должника есть несовершеннолетние дети, престарелые, инвалиды, органы опеки или суд могут обратить на это внимание и процесс потребует особой деликатности (вплоть до предоставления отсрочки, как упомянуто выше). Таким образом, даже получив решение суда, арендодателю нужно быть готовым постоянно взаимодействовать с приставами, контролировать процесс, возможно, не раз ездить на место выселения», — говорит Роман Ляпунов.
Пристав уполномочен организовать вскрытие замков через специализированную службу и осуществить вывоз, хранение вещей жильцов за их счет. Если ущерб причинен квартире, собственник может зафиксировать повреждение (на фото или видео, акт осмотра) и потребовать возмещения ущерба опять же через суд, добавляет Ольга Сычева.
Что делать, если письменного договора нет
Согласно п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если стороны не подписали единого документа, но согласовали его существенные условия и начали исполнять, то договор может признаваться действительным, если будет доказан факт заключения договора. В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса наймодатель и арендатор лишены права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но в качестве доказательств может быть использована переписка в мессенджерах, говорит Ольга Саутина. Отсутствие подписанного сторонами договора создает существенные сложности в защите интересов сторон и осуществление найма без подписанного договора не рекомендуется, резюмирует эксперт.
Роман Ляпунов:
— Никогда не сдавайте квартиру без оформления договора. Экономия времени или нежелание «светить» доход может обернуться крупными потерями и проблемами. Без договора вы лишены основной защиты как наймодатель: ни выселить через суд, ни взыскать аренду должным образом почти нереально. В случае конфликта придется действовать через полицию, квалифицируя ситуацию как незаконное занятие жилья, а вопрос денег фактически останется открытым. Поэтому важно оформлять отношения официально — это в интересах собственника.
Как зарегистрировать договор аренды недвижимости. Разъяснение Росреестра Недвижимость
Источник — https://realty.rbc.ru/news/685731869a7947618cda4d59
