Чем дальше турбизнес забирается в регионы в поисках неосвоенных рынков, живописных локаций и уникальных ландшафтов, тем с большими сложностями он сталкивается в вопросе проектирования и строительства объектов
Новость, позволяющая направить дальнейший разговор о развитии внутреннего туризма практически в любую сторону. Но одной из самых актуальных тем сегодняшнего дня глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев считает строительство гостиниц и апарт-комплексов в так называемых трудных регионах — в условиях высокой сейсмической активности, вечной мерзлоты, экстремальных температур, сложного горного рельефа и так далее.
Фото: Юлия Гапеенко/Фотобанк Лори
«Чем дальше турбизнес забирается в регионы в поисках неосвоенных рынков, живописных локаций и уникальных ландшафтов, тем с большими сложностями он сталкивается в вопросе проектирования объектов. Архитектурный процесс в данном контексте выходит на качественно новый уровень, ведь работа рядом с горным перевалами драматически отличается от девелопмента на улицах развитого мегаполиса, который при всех видимых издержках всегда предоставляет удобную логистику, развитую инфраструктуру, кадровое изобилие, понятные климатические условия, предсказуемость и безопасность окружения», — отмечает эксперт.
Георгий Тюгаев глава архитектурного бюро HADAA «Проблема заключается в том, что наиболее живописные места часто расположены крайне далеко от инфраструктуры, характеризуются сложным ландшафтом, который во многом и обуславливает их уникальность. Так, морское побережье, вулканические пейзажи, горные озера обладают удивительным рельефом, привлекающим людей, но вместе с тем и нестабильной сейсмикой. Камчатка, Алтай, Северный Кавказ, Байкал, Курилы, Сахалин — места, где планируется все более интенсивно развивать индустрию гостеприимства, и по совместительству — наиболее сейсмоактивные зоны страны. Данное обстоятельство накладывает целый ряд проектных ограничений, которые необходимо учитывать в самых мельчайших деталях. Например, вполне логично, что, создавая отель рядом с горными вершинами, мы хотим по-максимуму оборудовать его панорамными окнами, но сейсмические особенности сильно ограничивают наши возможности. Поэтому для такой работы очень важно подобрать специалиста с соответствующей экспертизой: он должен обладать опытом, отдельными ноу-хау, которые позволят реализовать решения по обеспечению уникальных видовых характеристик, сохранив полную безопасность объекта. Например, для создания фундаментов приходится применять сейсмоопоры с амортизаторами из резины и металла, разрабатывать усиленные протоколы пожаробезопасности и так далее».
Как подсказывает опыт Георгия Тюгаева, «сейсмическая картина ландшафта во многом диктует гостиничную типологию: в таких случаях очень сложно строить высокие объекты, а вот если их делать ниже и удалять в глубину участка, можно позволить себе гораздо больше свободы в архитектурной выразительности. Иными словами, перед проектировщиком стоит задача совместить несовместимое: сделать отель достойным украшением местности, предоставляющим уникальный туристский опыт, и при этом ни на шаг не отойти от нормативов страховки от ЧП. Поэтому часто можно увидеть, как проект бросает из крайности в крайность — от красивых, но нежизнеспособных картинок до надежной, но визуально безыдейной конструкции».
В зонах с экстремальными температурами в первую очередь важно просчитать правильную глубину здания, так как чем толще сооружение, тем проще сохранять в нем тепло или, наоборот, прохладу, продолжает эксперт. «От этого будут отталкиваться и планировочные решения, связанные с комфортом проживания постояльцев, инженерным обеспечением, хранением продуктов. Например, если представить себе план типового этажа гостиницы в экстремальном климате, то между двумя сторонами, где размещаются номера, появятся дополнительные атриумы либо инфраструктурная или техническая часть гостиницы. Тогда объект станет немного толще, глубже, что повысит его теплоемкость и позволит снизить издержки на отопление. Разумеется, все это оказывает влияние на структуру и внешний вид, но с такой эстетикой можно и нужно работать, реализуя интересные концепции», — уверен Георгий Тюгаев.
Один из пилотных проектов марин и морских рекреационных комплексов на Черноморском побережье Краснодарского края. Фото: альянсмарин.рф/koncept
Даже давно и, кажется, повсеместно обжитый девелоперами Сочи — регион крайне непростой для строительства, продолжает управляющий директор компании «Корпорация Остров Первый» Булат Шакиров. («Остров Первый» — нашумевший проект создания в Сочи насыпного острова площадью 50 гектаров, на котором предполагается возвести около 1,5 млн квадратных метров недвижимости).
Булат Шакиров управляющий директор компании «Корпорация Остров Первый» «При реализации проектов в Сочи необходимо учитывать два фактора: сложный рельеф и геологию, что приводит к повышенным расходам на подпорные стены и противооползневые мероприятия, и сейсмоактивность до девяти баллов, что требует особых проектных решений и опять же повышенных затрат на строительство. Ну и не могу не отметить, что сочинская специфика — особое внимание к юридической чистоте сделок: мы покупаем проекты только с разрешениями на строительство, но даже это не избавляет от особо пристального внимания контролирующих органов».
Реализацию строительных проектов в Арктической зоне России директор Агентства развития Мончегорска Анна Федорова называет мало похожей на то, что происходит на обычной стройплощадке. По ее мнению, это скорее комплексная инженерная задача, требующая отдельного проектного подхода и постоянного мониторинга на всех этапах работ.
Анна Федорова директор Агентства развития Мончегорска «Среди главных факторов, усложняющих реализацию проектов, можно выделить несколько ключевых. Прежде всего климат: низкие температуры, их резкие перепады и высокая влажность воздуха требуют особого подхода к выбору строительных решений и материалов. Здания должны быть устойчивыми к деформациям грунта, который в ряде районов подвержен сезонному промерзанию и может изменять свои характеристики в зависимости от погодных факторов. Вторым важным моментом остается логистика. Конечно, условия Мурманской области во многом отличаются от условий большинства северных территорий: это один из немногих регионов Арктики, обладающий развитой транспортной и социальной инфраструктурой; близость к административному центру страны, наличие круглогодичных морских и железнодорожных маршрутов, стабильная работа аэропортов — все это существенно упрощает логистику и снижает издержки. Но часть оборудования и стройматериалов завозится с материка, причем в отдаленные районы — только в строго ограниченные временные периоды, в навигацию или по зимникам. Это требует точного календарного планирования и увеличивает стоимость проекта на десятки процентов. Решения, позволяющие компенсировать эти вызовы, уже применяются: мы говорим о сборных конструкциях, легких материалах с высокой энергоэффективностью, предварительно подготовленных узлах и модулях, которые собираются на месте с минимальным участием тяжелой техники. Использование цифровых технологий — от моделирования объектов до дистанционного контроля состояния фундаментов с помощью сенсоров — позволяет эффективно управлять рисками и оперативно вносить коррективы в работу. Отмечу, что новые материалы, такие как многослойные утепленные панели, полимерные композиты и морозостойкие бетоны, уже доказали свою эффективность при строительстве в условиях Арктики».
Зачастую логистика в «трудных», в том числе в отдаленных регионах достаточно дорогостоящая, согласен с коллегой Георгий Тюгаев. Качественный гостиничный объект нуждается во множестве изделий, которые можно найти только в крупных мегаполисах России или вовсе за рубежом, и чем дальше плечо подвоза, тем больше возникает посредников, выше транспортные расходы на доставку.
Но, пожалуй, самый сложный аспект проектирования связан не с природными факторами или логистикой, а с подводом сетей, делится наблюдениями эксперт. «Вокруг уникального ландшафта обычно нет ничего, напоминающего о цивилизации, а значит, подготовительный этап для такого рода объектов становится очень длительным. Не всегда организация сетей лежит на девелопере, и часто регионы, осознавая свою туристическую привлекательность, помогают бизнесу. Впрочем, это в любом случае достаточно долгий и трудоемкий процесс, и инвестору нужно быть готовым к возможному растяжению графика реализации и росту издержек», — поясняет Георгий Тюгаев.
И добавляет: все вышесказанное упрощает принятие решения о строительстве отеля более высокого класса, поскольку в сравнении с масштабом описанных затрат разница в ценах на недорогие и премиальные отделочные материалы уже не играет особой роли. «В целом люксовые и большие по масштабам проекты в таких местах потенциально более инвестиционно эффективны, стабильны и конкурентоспособны, чем проекты среднего класса. Экономика классической гостиницы может просто не сойтись из-за особенности организации деятельности в труднодоступных локациях. В качестве показательных примеров можно назвать премиальный кластер Mriya на побережье Крыма или сходный по уровню «Манжерок» в горах Республики Алтай. К слову, оба проекта — пример того, как можно создать эстетичную и изысканную архитектуру международного уровня, соблюдая жесткие нормативы по безопасности на сложном ландшафте», — подчеркивает собеседник Бизнес ФМ.
Вид на премиальный туристический кластер «Мрия» на побережье Крыма. Фото: Стоян Васев/ТАСС
Конечно, кроме своих собственных, специфических проблем, «трудные» регионы сталкиваются и с проблемами общими, хорошо знакомыми игрокам туристического рынка всех без исключения субъектов РФ. «И основная сложность на сегодняшний день, как бы это странно ни звучало, — реализовать качественный проект, который соответствовал бы действующей гостиничной классификации и международным стандартам», — считает основатель и генеральный директор компании DSS Consulting Дарья Канева.
Дарья Канева основатель и генеральный директор компании DSS Consulting «Очень часто мы наблюдаем злоупотребления гостиничными документами, которые стало получить гораздо проще после того, как власти взяли курс на развитие внутреннего туризма. Девелоперы получают «гостиничное ВРИ» (вид разрешенного использования участка), а строят по факту жилье, замаскированное под отель (данная проблема сейчас активно решается посредством ужесточения законодательства в гостиничной сфере). Или целенаправленно обращаются в маркетинговые/пространственные агентства для того, чтобы те помогли им сформировать продукт, игнорируя тот факт, что продукт формируют аналитики-консультанты на основании глубокого многолетнего анализа сегмента, возможных ТЭПов и прочих параметров, влияющих на инвестиционный результат. Не являясь специалистами в этих вопросах, маркетологи «отлично» упаковывают продукт, а архитекторы проектируют пространство со всеми исходными проблемами, которые усугубляются, когда встают продажи или наступает время эксплуатации проекта. Вторая сложность — экономика конкретного объекта, которая может не складываться в рамках крупных проектов развития ранее не освоенных территорий, требующих существенных вложений в транспортную инфраструктуру, благоустройство прибрежных зон, получение технических условий и так далее. Хотя в этом случае могут помочь субсидии и льготы, которые сейчас активно выдаются государством на развитие внутреннего туризма. Наконец, третья сложность — реализация проектов в охранных зонах, труднодоступных из-за физических ограничений или погодных условий местах. Но тут на помощь, как уже отмечалось, приходят быстровозводимые конструкции».
Еще одна «всехняя» проблема — дефицит кадров. Причем если раньше к этому словосочетанию, как правило, добавлялось прилагательное «квалифицированных» или даже «высококвалифицированных», то теперь речь часто идет хоть о каких-нибудь кадрах, способных выполнять порученное им дело.
Например, как рассказывает Анна Федорова, «согласно данным Мурманскстата, в первом квартале 2025 года почти 70% строительных компаний области назвали нехватку специалистов одной из основных проблем отрасли. Ее решение уже инициировано: в Мурманской области планируется создание строительного кластера — кооперации образовательных учреждений, подрядных организаций и девелоперов. В его рамках будет организована подготовка рабочих по наиболее дефицитным специальностям, таким как бетонщики, монтажники и другие востребованные профессии».
Горнолыжные склоны в Кировске. Мурманская область. Фото: Сергей Цепек/Фотобанк Лори
Останавливают ли все эти сложности инвесторов? Безусловно, кого-то да, но далеко не всех. «Все зависит от перспектив развития региона и самого проекта. Например, во Владивостоке и на Камчатке строить дорого, но при этом данные регионы активно развиваются с точки зрения туризма и деловой активности, что делает их перспективными и привлекательными для девелопмента. Даже при сложной логистике и туманных перспективах региона всегда можно найти выход из положения и способ «раскачать» локацию», — утверждает Дарья Канева.
В Арктической зоне немаловажную роль играют различные программы господдержки, которые, по оценкам Анны Федоровой, за последние пять лет вышли на качественно новый уровень. «По поручению президента страны для трех агломераций Мурманской области — Мурманской, Кировско-Апатитской и Мончегорской, где сосредоточены более 70% населения региона — разработаны мастер-планы комплексного развития. До 2035 года на реализацию проектов предусмотрено свыше 3 трлн рублей инвестиций. Эти документы задают вектор преобразований: модернизация инфраструктуры, улучшение городской среды, рост туризма и создание новых рабочих мест», — рассказывает эксперт.
Анна Федорова думает, что для частных инвесторов мастер-планы — это ориентир и гарантия того, что их проекты впишутся в общую стратегию. К тому же в регионе действует режим Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ), предусматривающий широкий набор налоговых и административных льгот для инвесторов — от нулевой ставки на прибыль в первые годы до сокращенных страховых взносов и освобождения от налога на землю на срок от трех до пяти лет. Эти меры создают благоприятную среду для реализации проектов в гостиничной и туристической сфере. (Кстати, сегодня в Мончегорске активно ищут инвесторов для строительства многофункционального апарт-отеля на 120 номеров с ресторанным комплексом и инфраструктурой для деловых мероприятий).
Впрочем, как рассказывает Дарья Канева, и во всех остальных регионах власти сейчас активно поддерживают развитие туристской инфраструктуры. «Даже разрабатывают за бюджетные деньги планы территорий, чтобы у инвесторов была вариативность — полностью реализовать проект или зайти на небольшой кусок при комплексной реализации. В качестве наглядного примера: наша компания вместе с администрацией разрабатывает горнолыжные объекты в Свердловской и Челябинской областях», — делится подробностями эксперт.
В качестве резюме Георгий Тугаев еще раз напоминает: в сложных для строительства регионах требуются не просто эффектные и эффективные архитектурные решения, но и умение увязать их со множеством специфических техпроцессов. «Объект в отдаленных локациях должен обеспечивать автономную инфраструктуру в полном объеме или он просто не будет работать по высоким стандартам, а то и вовсе окажется парализован. За счет уровня сервиса и оснащения гостиница обязана компенсировать временные и финансовые издержки гостя на долгую дорогу, а любые просчеты в проектировании способны помешать этому», — предостерегает эксперт.
«В целом, если говорить о перспективе ближайших десяти лет, то в каждом туристически привлекательном, пусть даже и сложном регионе, должна появиться как минимум одна средняя или крупная современная гостиница. Те игроки рынка, которые смогут первыми войти в эти регионы и создать качественный гостиничный продукт рядом с главными природными достопримечательностями, «возьмут» основную часть растущего трафика. Другим компаниям и операторам будет уже на порядок сложнее конкурировать с успешно раскрученным брендом, учитывая озвученную выше специфику. Поэтому в данном случае как никогда актуальна пословица: «Фортуна благосклонна к смелым», — уверен Георгий Тугаев.
А что думают по этому поводу его собратья-архитекторы? Какие сложности, связанные с работой в неудобных для проектирования и строительства регионах, называют самыми-самыми? И считают ли достаточным участие местных властей в решении возникающих архитектурно-планировочных, строительных, инвестиционных проблем? Продолжим.
Источник — http://www.bfm.ru/news/578859
