Невооруженным взглядом практически невозможно распознать, сколько денег, времени и человеко-часов работы вложено в конструктив вполне обычного внешне отеля, который стоит у горного склона, на ветреном морском берегу или в зоне вечной мерзлоты
В продолжение начатого в прошлый раз разговора собеседники Бизнес ФМ, архитекторы и проектировщики, рассказали о том, какие российские регионы они считают самыми сложными для проектирования и строительства. В целом ответ понятен и более чем ожидаем: «Наиболее сложными, с нашей точки зрения, являются регионы с вечной мерзлотой (например, Якутия, Ямал) и высокогорные территории (Кавказ, Алтай). Также значительные трудности создают зоны с высокой сейсмической активностью (Камчатка, Северный Кавказ). В нашей практике были объекты и в горной местности, и в сейсмически активной зоне, и в резко континентальном климате с сильными перепадами температур, и рядом с водой, что тоже накладывает определенные ограничения», — говорит основатель и партнер архитектурного бюро Haast Павел Хегай.
Отель «Янкито» на острове Итуруп. Сахалинская область. Фото: Юрий Смитюк/ТАСС
Конечно, в каждой избушке свои погремушки, в смысле — у каждого региона свой набор особенностей. Например, по воспоминаниям генерального директора проектного бюро Standart Александра Бутримова, «наши специалисты столкнулись с рядом задач при проектировании объекта в Сургуте. Главной сложностью региона являются грунты, которые зимой промерзают на значительную глубину. Это создает ряд технических проблем: при сезонных колебаниях температуры происходит пучение и оттаивание грунтов, что может привести к деформациям и просадкам зданий. Для решения этих задач были применены специальные технологии — утепление оснований, использование свайных фундаментов с учетом сезонных изменений, а также создание систем подогрева или термической изоляции. Кроме того, в Сургуте возможны природные стихии — сильные ветры, снежные бури, а также риски возникновения техногенных аварий в условиях нефтегазовой промышленности региона. Все эти факторы требуют внедрения современных технологий защиты и повышения устойчивости зданий».
«Сочи — это не только уникальный по климату и расположению, но и непростой для строительства город. Особые требования к строительству здесь обусловлены климатом, активным рельефом и сейсмичностью региона, а также особенностями планировочной структуры. Субтропический климат и близость морского побережья требуют внимания к проектированию систем водоотведения, влагозащиты и выбору фасадных материалов, чтобы обильные дожди не стали причиной затоплений, а фасады были устойчивы к влажному соленому воздуху и яркому солнцу», — делится опытом главный архитектор, соучредитель компании CT Architects Алина Ефимович.
«Многие условия ведения девелопмента, которые считаются экстремальными в других регионах, на юге страны часто являются привычными. Например, в разных локациях ЮФО сейсмическая нагрузка может достигать 9 баллов. Поэтому практически любое проектирование недвижимости здесь носит специфичный характер и обладает целым рядом особенностей», — добавляет глава проектного бюро Archivista Маргарита Авдышева.
Вид на горный курорт «Роза Хутор» в Сочи. Фото: Артем Коротаев/ТАСС
Как решаются возникающие у архитекторов и проектировщиков проблемы? Насколько активна в данном случае позиция местных властей и чем конкретно они готовы помочь? Останавливают ли региональные строительные трудности инвесторов, которым теоретически все интереснее и интереснее иметь дело с туррынком?
Маргарита Авдышева, глава проектного бюро Archivista
«За красивыми фасадами современных отелей, кажущихся постояльцам вполне привычными, скрывается гигантская техническая, архитектурная и инженерная работа. С одной стороны, она нацелена на максимальную оптимизацию издержек инвестора, а с другой, на соблюдение жестких нормативов безопасности. Например, на площадках с высокой сейсмичностью сложно создать большие площади без колонн, пилонов, продумать крупную нарезку помещений. Далее следует необходимость строительства подпорных стен, проведение противооползневых работ, когда здание находится на склоне или рядом. Девелоперский цикл и подготовка к нему растягиваются на несколько дополнительных этапов, требуя немало квалифицированного персонала, дорогостоящего оборудования и техники. Сложная сейсмическая картина местности главным образом влияет на внутренние решения, а не на массинг и эстетику фасадов. Поэтому невооруженным взглядом практически невозможно распознать, сколько денег, времени и человеко-часов работы вложено в конструктив вполне обычного внешне отеля. Горный ландшафт, который дает гостинице важное конкурентное преимущество в форме завораживающих видов и чистого воздуха, подразумевает значительные перепады высот. Часто в рамках одного участка задняя стена может упираться в скалу, а фронтальная останется открытой. Это означает, что архитектору жизненно необходимо извлечь максимум пользы из того объема, что можно построить. В стремлении к приемлемым показателям коэффициента эффективности выкраивается буквально каждый квадратный метр. В данном контексте при работе с заказчиками из других регионов возникает необходимость дополнительных совещаний, отчетов и презентаций. На них наглядно демонстрируется, сколько полезной площади может дать тот или иной участок, учитывая различные вводные. Часто самые красивые площадки наиболее сложны в освоении и не позволяют получить достижимые в равнинных условиях коэффициенты использования площадей даже при безупречной проектной работе. Так, по актуальным нормативам Краснодарского края треть площадей гостиниц должна отводиться под МОПы. Если не учитывать региональные нормативные требования и особенности площадки, то погрешность в определении ТЭП может составлять 20-30% от целевых. Если отель расположен в прибрежной зоне, то бонусом необходимо спроектировать гидротехнические конструкции, провести укрепление грунта, соорудить волнорезы. Причем профильных специалистов по данным работам готовят всего в нескольких учебных заведениях России. Проектировщики, которые ранее не работали в таких локациях, часто обещают заказчику нереалистичные вещи и цифры. Исходя из них, производятся неверные расчеты инвестиций, сроков строительства, стоимости проживания, что в итоге может сломать экономическую модель продукта».
***
Алина Ефимович, главный архитектор, соучредитель компании CT Architects
«В Сочи строительство на активном рельефе со сложными грунтами сопряжено с необходимостью проводить тщательные инженерно-геодезические изыскания и проектировать с учетом полученной информации для защиты от оползней, селей и так далее. В то же время для архитектора рельеф — безусловный плюс. Проектирование на разновысотном участке предоставляет больше возможностей для творчества и создания уникальных террасированных и разноэтажных проектов. Сейсмичность региона накладывает определенные требования к конструктивным решениям, ведь здание должно быть устойчивым и безопасным. Расположение города в узкой полосе между морем и горами, а также хаотичная застройка влияют на процесс создания новых объектов. Плотная и разномастная городская среда, сложная конфигурация участков создают дополнительные вызовы при проектировании и строительстве. Еще один важный момент для Сочи — формирование морского фасада. Эту уникальную особенность города, расположенного на морском побережье на фоне гор, обязательно необходимо учитывать при проектировании новых объектов и реконструкции существующих, так как морской фасад — одна из визитных карточек города-курорта. Такие вызовы инвесторов, конечно, не останавливают. Напротив, они способствуют росту внимания к строительным работам и к проекту в целом, а также более высоким требованиям к составу проектной команды. Например, часто при обсуждении нового проекта в регионе заказчик, помимо обсуждения технического задания, дополнительно уточняет, есть ли у архитектора опыт работы со сложным рельефом, в сейсмическом регионе или в аналогичном климате».
***
Александр Бутримов, генеральный директор проектного бюро Standart
«Одними из ключевых аспектов, которые необходимо учитывать при проектировании объектов коммерческой недвижимости в сложных регионах, являются вопросы, связанные с землей и нагрузками. Эти факторы играют важную роль в обеспечении безопасности, долговечности и эффективности будущего объекта. Во-первых, вопрос земли включает анализ ее геологических и геотехнических характеристик. Необходимо провести детальные исследования грунта, чтобы определить его прочностные свойства, уровень подвижности, наличие водоносных слоев или опасных геологических особенностей. В сложных регионах могут встречаться нестабильные или сейсмически активные грунты, что требует применения специальных технологий укрепления основания и выбора соответствующих строительных решений. Во-вторых, нагрузка — это один из важнейших факторов при проектировании. Она включает в себя как статические нагрузки (вес строительных конструкций, оборудования), так и динамические нагрузки (ветровые воздействия, сейсмическое воздействие), при этом они могут быть длительными и кратковременными. В регионах с повышенной сейсмической активностью или сильными ветрами необходимо предусматривать специальные меры по укреплению здания для обеспечения его устойчивости. Словом, в сложных регионах необходимо проводить комплексное инженерное обследование и учитывать все особенности местности. Например, при проектировании объекта в Новосибирске возникли сложности из-за того, что город входит в повышенный снеговой район. Глубина просадочного грунта достигала 25 метров. По этой причине в проекте были учтены буровые сваи глубиной более 25 метров и более прочные конструкции покрытия. А в Крыму при проектировании музея вина близ Севастополя сыграла роль повышенная сейсмическая активность. При этом крымский климат отличается высокой влажностью, сильными ветрами и значительными колебаниями температур, что влияет на конструкции, поэтому при расчете в конструкциях использовалось усиленное армирование. Впрочем, сложные регионы, требующие повышенных затрат на строительство, не теряют привлекательности для инвесторов, потому что они соизмеряют дополнительные расходы с потенциальными долгосрочными доходами: уникальные природные условия и ограниченность подобных территорий создают конкурентные преимущества, успешные проекты могут обеспечить значительную отдачу за счет высокой арендной платы и меньшей конкуренции. При этом есть примеры, когда власти не только разрабатывают нормативные акты, стандарты и рекомендации, учитывающие особенности территорий, но и участвуют в благоустройстве прилегающих территорий и строительстве подъездных путей, реализуют программы субсидирования или компенсации дополнительных затрат, связанных с особенностями строительства, и так далее. Корпорации развития регионов занимаются задачами повышения инвестиционной привлекательности территорий. Например, в Иркутске такое ведомство помогает реализовывать крупные инфраструктурные проекты, договариваясь с ресурсоснабжающими организациями о предоставлении льгот и специальных условий для инвесторов».
***
Павел Хегай, основатель и партнер архитектурного бюро Haast
«Чем сложнее территория, тем интересней с ней работать: можно сделать что-то необычное для привлечения клиентов или гостей, которые найдут здесь то, что невозможно найти в другом месте. Если взять горную местность (а мы в данный момент занимаемся проектами на Кавказе — это сложные, большие инфраструктурные проекты, которые мы создаем с нуля на горном рельефе с горными речками и большими перепадами), то здесь можно говорить об использовании интересных каменных пород. В проектировании нужно учитывать резкий перепад рельефа и 9-10-балльную сейсмику, это накладывает определенные ограничения и на планировочные решения: например, нужно закладывать большие пилоны, ригели, опускать потолки… Композиция и планировка зданий в горах в принципе диктуется рельефом и должна быть вписана в ландшафт с точки зрения не только надежности и безопасности, но и эстетики. Бассейн, к примеру, может спуститься ниже по рельефу, чтобы раскрыть прекрасные горные виды. Важно помнить цели инвесторов — сделать доступной красоту труднодоступных регионов России и привлечь сюда туристов. Сейчас мы занимаемся большим проектом на Байкале, гостиничный комплекс примерно на 100 тысяч квадратных метров. И здесь ситуация абсолютно иная: мы постоянно должны учитывать уровень воды и не делать глубокие подвалы, так как это влечет за собой сильное удорожание себестоимости строительства. Но при этом у нас большая площадь, большая территория, мы не стеснены, поэтому можно разгуляться в плоскости и не уходить в большую этажность. Конечно, все эти строительно-планировочные нюансы накладывают различные ограничения, в том числе удорожают продукт. Но инвесторов это останавливают не всегда. Если проект достаточно рентабелен (например, это премиальный курорт в горах или экотуризм на Байкале), инвесторы готовы вкладываться, несмотря на сложности. Однако сроки окупаемости увеличиваются, а риски требуют дополнительных страховок и гарантий».
Что же касается властей, то «иногда они помогают, но чаще всего точечно, путем субсидий и налоговых льгот (скажем, в рамках развития Дальнего Востока и Северного Кавказа) или инфраструктурной поддержки. А вообще, особого системного подхода нет, и многое решается за счет частных инвестиций», — резюмирует Павел Хегай.
Источник — http://www.bfm.ru/news/579081
