Время прочтения: 7 минут #Аренда недвижимости
Долгосрочная сдача недвижимости — это эффективный способ получения стабильного дохода. Однако далеко не всегда за объектом выстраивается очередь из желающих заключить договор, и причин тому может быть несколько. Непродуманный ремонт, ошибки в ценообразовании или недостаточное внимание к состоянию объекта могут отпугнуть арендаторов и привести к простоям, что классифицируется не просто как убытки, а как недополученная прибыль.
Наш материал посвящен основным способам подготовки недвижимости к сдаче в долгосрочную аренду и наиболее частым ошибкам в этом процессе, которые и становятся причинами недостаточного спроса.
Как правильно подготовить недвижимость к сдаче
В первую очередь нужно провести полную техническую диагностику объекта: проверить сантехнику, электропроводку, системы отопления, вентиляции, окна и двери. Она поможет выявить неочевидные проблемы, которые могут привести к аварийным ситуациям (например, короткое замыкание из-за старой проводки или затопление из-за изношенных труб). После проведения ремонта выявленных недостатков и вы, и арендатор будете спокойны, а значит, не будет жалоб, срочных ремонтов и лишних конфликтов.
Оценка функциональности и соответствия нормам
Вторым важным этапом подготовки является проверка соответствия объекта строительным, санитарным и пожарным нормам. Несоответствие нормам (например, отсутствие вытяжки или несогласованная перепланировка) может привести к штрафам от надзорных органов или отказу в регистрации договора аренды.
Анализ целевой аудитории
Определите, кто будет основными арендаторами: семьи, студенты, молодые профессионалы или пожилые люди. Понимание целевой аудитории позволяет адаптировать объект под конкретные ожидания, что ускоряет сдачу и увеличивает арендную плату. Например, в университетских городах квартиры для студентов лучше готовить летом, чтобы выйти на рынок к началу учебного года.
Исследование рынка аренды
Изучите предложения на рынке аренды в вашем районе. Сравните объекты по метражу, состоянию, оснащению, цене. Анализ рынка позволяет установить конкурентоспособную арендную ставку, которая привлечет арендаторов, но не приведет к упущенной выгоде. Без этого шага есть риск завысить цену, что отпугнет клиентов, или занизить, потеряв доход.
Понимание конкурентной среды помогает определить, какие улучшения (например, установка кондиционера) оправданы, а какие избыточны. Например, если в районе большинство квартир сдается с мебелью, пустая квартира будет менее востребована. Данные о заполняемости показывают, насколько быстро объект найдет арендатора, что важно для планирования.
Финансовая оценка доходности
Рассчитайте предполагаемые затраты на ремонт, улучшения, коммунальные услуги (если они включены в аренду). Оцените потенциальную доходность: сравните ожидаемую арендную плату с расходами на подготовку и содержание. Учтите налоги, страховку и возможные простои. Финансовая оценка помогает избежать необоснованных трат и спрогнозировать рентабельность аренды. Например, дорогой дизайнерский ремонт редко окупается в бюджетном сегменте, но может быть оправдан для премиальных объектов.
Долгосрочная аренда недвижимости
Квартира 1 комната Варшава, Польша
1
1
31 м²
3/5 Сдаётся полностью оборудованная студия площадью 31,34 м² в Варшаве, район Praga-Północ, ул. … $718 в месяц
Рекомендовать
Оставить заявку
Пожалуйста, скажите арендодателю, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство OKEASK Языки общения English, Русский, Polski, Українська, Türkçe
Коммерческое помещение 40 м² Варшава, Польша
40 м²
1 Аренда офисов район Wola ul. Wolska- Помещения от 18 м2 до 40 м2- 3 и 4 этаж с лифтом- кругл… $614 в месяц
Рекомендовать
Оставить заявку
Пожалуйста, скажите арендодателю, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство OKEASK Языки общения English, Русский, Polski, Українська, Türkçe
Квартира 1 комната Варшава, Польша
1
1
24 м²
9 Красивые и современные квартиры-студии в аренду в центре Варшавы ul. Dubois. Представляем но… $1,198 в месяц
1
Рекомендовать
Оставить заявку
Пожалуйста, скажите арендодателю, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство OKEASK Языки общения English, Русский, Polski, Українська, Türkçe
Квартира 1 спальня Варшава, Польша
1
1
36 м²
9 Красивые двухкомнатные квартиры в аренду в центре Варшавы ul. Dubois. Представляем новый и с… $1,688 в месяц
Рекомендовать
Оставить заявку
Пожалуйста, скажите арендодателю, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство OKEASK Языки общения English, Русский, Polski, Українська, Türkçe Посмотреть все похожие объекты
Топ ошибок при подготовке недвижимости к сдаче в аренду
Подготовка недвижимости к долгосрочной аренде требует внимания к деталям. Ошибки на этом этапе приводят к простоям, снижению дохода, конфликтам с арендаторами или юридическим проблемам. Ниже приведены наиболее распространенные промахи, их последствия и способы их избежать.
Игнорирование дефектов
Собственники часто недооценивают необходимость ремонта, оставляя текущие краны, потертые полы, облупившуюся краску или неисправные розетки. Дефекты создают впечатление небрежности, снижая привлекательность объекта. Арендаторы замечают даже мелкие недочеты, что приводит к отказам или требованиям снизить цену.
Установка неадекватной арендной ставки
В погоне за быстрой прибылью собственники устанавливают цену без анализа рынка. Такая цена чаще всего оказывается завышенной и отпугивает арендаторов. Как итог — объект простаивает и не только не приносит доход, но и приносит убытки в виде коммунальных платежей.
Отсутствие договора аренды
Сдача недвижимости без заключения договора аренды усложняет защиту прав обеих сторон в случае возникновения конфликтов. Если арендатор отказался платить, испортил имущество или стал причиной проблем с соседями или законом, арендодатель фактически оказывается не у дел, так как официально никакой сделки не заключалось. Арендатор, в свою очередь, не защищен от выселения, отказа ремонта и любого другого произвола.
Если для закрепления договоренностей между сторонами используется шаблонный вариант договора, то стоит быть готовым к тому, что будет трудно выяснить ответственного в ситуациях, не описанных в шаблоне. Например, по умолчанию в большинстве шаблонов нет пункта, оговаривающего ответственность пред третьими лицами (затопили соседей, мешали им шумом в ночное время). В этом случае придется решать в суде, кто именно должен компенсировать соседям ущерб.
Персонализированное пространство
Сдача квартиры с личными вещами или неподходящим декором может прийтись по нраву далеко не всем арендаторам, что закономерно приведет к падению спроса на объект. Лучше оставлять в квартире только универсальную мебель и технику, а стиль подбирать нейтральный.
Некачественные объявления
Публикация темных, размытых фото с плохим освещением нередко сопровождается минимальной информацией по объекту. Это большая ошибка, так как фото — это первое, что видит арендатор, и именно по ним он составляет свое первое впечатление. Более того, если речь идет о жителях других городов или стран, которые не могут лично осмотреть объект, то они чаще всего именно на основе фото и сопутствующей информации принимают решение о том, брать объект в аренду или нет.
Лучше приложить усилия и полностью расписать характеристики объекта, его сильные и слабые стороны, вплоть до инфраструктуры вокруг (магазины, виды, достопримечательности). Над фотографиями тоже нужно поработать. Делать их лучше при естественном освещении в светлое время.
Недостаточная проверка арендаторов
Выбор арендаторов без проверки платежеспособности, истории аренды или рекомендаций может привести к долгам, порче имущества и конфликтам. В худшем случае для выселения придется обращаться в суд, а это не только потраченное время, но и деньги. Запрашивайте паспорт, справку о доходах, контакты предыдущих арендодателей. Да, это немного уменьшит количество потенциальных клиентов, но также уменьшит и финансовые риски.
Отсутствие страхования недвижимости
Отказ от страхования квартиры и имущества для экономии средств поставит арендодателя в ситуации, когда при любых видах повреждений он будет оплачивать полную стоимость ущерба из своего кармана. Даже если ущерб нанесен действиями арендатора, далеко не всегда компенсация полностью покрывает затраты на ремонт. Поэтому объект для долгосрочной аренды лучше застраховать, особенно от пожара, воды, кражи и гражданской ответственности.
Отсутствие акта приема-передачи
Передача объекта без акта, фиксирующего состояние имущества, показания счетчиков и комплектность. Без такого акта сложно доказать, что именно арендатор повредил мебель или стал причиной поломки коммуникаций. Например, по его вине произошел пожар, но он может сослаться на проблемы в проводке, которые он заметил на этапе заселения. В таком случае неизбежны затраты на судебные разбирательства и экспертизы, что опять же бьет по кошельку. Чтобы избежать этого, нужно составлять акт с описью имущества и его состояния, фотографиями и подписями сторон.
Необоснованные вложения в ремонт
Проведение дорогостоящего ремонта или установка премиальной техники без учета целевой аудитории. В бюджетном сегменте затраты на дизайнерский ремонт не окупаются, так как арендаторы просто не готовы платить больше за пусть и хороший, но всего лишь ремонт.
Ограничение каналов продвижения
Публикация объявления только на одной платформе влечет за собой ограниченный охват аудитории, которая увидит объявление. Это уменьшает количество потенциальных арендаторов, особенно в районах и городах с высокой конкуренцией. Лучше использовать несколько крупных площадок для размещения объявления, а также задействовать социальные сети.
Подведем итог
Подготовка недвижимости к долгосрочной аренде требует внимания к деталям, потому что даже такая мелочь, как скрипящие двери, может стать причиной недовольства арендаторов, а где недовольство, там и конфликты. Игнорирование подобных нюансов приводит к простоям и финансовым потерям, а в худшем случае — экстренному ремонту неисправностей и даже судебным разбирательствам.
Автор
Михаил Конон Автор
Пишу содержательные статьи о недвижимости, инвестициях, поиске работы и налогах.
Источник — http://realting.com/ru/news/how-to-prepare-an-apartment-for-renting-out
