Цены в новостройках Москвы выросли на 11,7% с начала 2025 года Рассказываем, что изменилось на рынке новостроек Москвы за первую половину 2025 года, с чем эти изменения были связаны и что будет дальше
В первом полугодии 2025 года рынок новостроек мог бы немного акклиматизироваться к отсутствую всеобщей льготной ипотеки — она завершилась еще в середине прошлого года. Однако на него продолжил оказывать влияние второй мощный фактор — заградительно высокие ставки по рыночной ипотеке. Они остаются большими, несмотря на некоторое снижение в последние месяцы.
Это привело к падению и спроса, и предложения, хотя цены на новостройки все равно продолжали расти. Впрочем, из-за предоставляемых скидок подорожание отчасти носит формальный характер, считают эксперты.
Новостройки дорожают, но есть нюансы
Один из главных индикаторов состояния рынка — динамика цен. По итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенные цены в сумме по всем новостройкам в Москвы выросли на 11,7% за полгода и достигли 594,3 тыс. руб. за 1 кв. м, сообщили аналитики системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.
Впрочем, такая динамика по первичному рынку в целом связана с особенностью Москвы, поясняют эксперты. В отличие от других городов, в столице широко представлены новостройки более дорогих классов. По данным агентства недвижимости «Метриум», сейчас в Москве на массовые новостройки (к ним относятся типовые проекты, а также проекты комфорт-класса) приходится менее трети предложения на первичном рынке — лишь 31,4%. Остальные 68,6% — это более высокие классы, причем почти 19% из них составляют самые дорогостоящие новостройки (элитные и премиум-класса). Именно эта ситуация тянет за собой вверх все средние ценовые показатели по рынку в целом.
Если же взглянуть на новостройки разных классов по-отдельности, полугодовая динамика окажется скромнее — максимальный прирост цен достигнет лишь 8,9%, отмечают в bnMAP.pro. Причем такая динамика выявлена в самом дешевом сегменте первичного жилья в Москве — в массовых новостройках, средние цены на которые к концу первого полугодия 2025 года достигли 318,3 тыс. руб. за «квадрат». В остальных классах первичного жилья Москвы прирост цен за полгода еще ниже, уточняют аналитики.
Фото: «РБК Недвижимость»
Не рост, а стагнация
Официально средняя цена квадратного метра в московских новостройках выросла, однако реальная ситуация на рынке иная, считают эксперты.
«Фактическая цена сделки снижается за счет скидок и бонусов. В премиальном и бизнес-сегменте все чаще предлагаются скидки 10–15% при 100%-ной оплате. Номинальный рост цен не отражает реального положения на рынке жилья. В большинстве проектов цены стабилизировались или ползут вниз с учетом индивидуальных условий покупки», — говорит управляющий партнер компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
Если никаких принципиальных мер по стимулированию спроса не будет запущено, а ключевая ставка не вернется к нормальным значениям, то до конца 2025 года цены продолжат скрытую стагнацию, прогнозирует коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Массовые новостройки Старой Москвы подорожали почти в 2 раза за пять лет Недвижимость
Спрос продолжает падать
Причина нынешней ценовой динамики в столичных новостройках — в ситуации со спросом. За последние полгода он снизился на 10%, подчитали в bnMAP.pro. Если во втором полугодии 2024 года в Москве было заключено около 43 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) со строящимся жильем, то в первом полугодии 2025 года — 38,56 тыс. ДДУ. По сравнению с первым полугодием 2024 года сделок стало еще меньше — снижение составляет 15%, говорят аналитики.
Падение продаж в новостройках Москвы отмечается не только по отношению к первому и второму полугодиям прошлого года. В завершившейся уже части нынешнего года количество квартир, реализованных на первичном рынке, уменьшалось почти ежемесячно за небольшим исключением.
Как изменились продажи жилья в новостройках Москвы в первом полугодии 2025 года
| Период 2025 года | Число сделок, тыс. ДДУ | Динамика за год, % |
|---|---|---|
| Январь | 6,12 | +15,0% |
| Февраль | 7,85 | +59,9% |
| Март | 6,90 | -11,8% |
| Апрель | 6,85 | -14,6% |
| Май | 5,30 | -38,4% |
| Июнь | 5,54 | -48,2% |
Источник: bnMAP.pro
«Если еще в феврале спрос на новостройки подрос в месячном выражении по сравнению с просевшим январем, то уже начиная с марта число сделок в рамках ДДУ в столице планомерно снижается», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По словам эксперта, если в начале года ситуацию на рынке новостроек можно было охарактеризовать как оттепель, то уже в апреле наметилась тенденция, связанная с сезонным майским и летним спадом продаж. «В результате уже по итогам мая число сделок на первичном рынке столицы снизилось почти на 25% по сравнению с апрелем и факторов, говорящих в пользу возможной смены вектора, пока не наблюдается», — говорят в IRN.RU.
Почему снизился спрос на новостройки
Ригина Гордеева, управляющий партнер компании «Этажи Прайм»:
— Одной из основных причин является отмена самой массовой льготной ипотеки с господдержкой с 1 июля прошлого года. Это сказывается на активности покупателей сейчас, а главное провоцировало более существенный интерес к приобретению квартир на первичном рынке в первом полугодии прошлого года, поскольку многие старались запрыгнуть в последний вагон.
Вторая причина — это ограниченность существующей семейной ипотеки и высокие ставки по рыночным кредитам, которые, с одной стороны, усложняют процесс продажи имеющейся недвижимости при улучшении жилищных условий, с другой — делают ипотечные кредиты недоступными для большинства покупателей, у которых нет права на семейную ипотеку.
Плюс из-за разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья часть потенциальных покупателей переориентируются на готовое жилье с отделкой.
Спрос на новостройки Москвы и Подмосковья упал в два раза за год Недвижимость
Выбор новостроек все меньше
Фото: Elizaveta Galitckaia / Shutterstock / FOTODOM
На фоне снизившего спроса на новостройки в первом полугодии 2025 года существенно сократился и запуск новых проектов. Как отмечает «Дом.РФ», по России целом он упал до трехгодичного минимума — с января по июнь 2025 года начато строительство лишь 17,8 млн кв. м жилья. Это на 22% меньше, чем за аналогичное полугодие прошлого года, отметили аналитики.
При этом в Москве падение еще больше — на 38%, до 1,8 млн кв. м запущенных проектов за последние полгода. Это максимальное снижение среди всех российских регионов с традиционно наибольшими объемами жилищного строительства, поясняют в «Дом.РФ».
Как уточняет управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов, с начала 2025 года на рынок московских новостроек в основном активно выводились лишь проекты бизнес-класса. «В то же время застройщики массового, премиального и элитного жилья откладывали запуск новых комплексов», — отметил он.
Это привело к тому, что к середине 2025 года выбор у покупателей на первичном рынке Москвы начал снижаться. В частности, по данным «Метриума», в границах Старой Москвы за полгода он сократился:
Запуски новых жилых проектов в России упали до трехгодичного минимума Недвижимость
Как изменились предпочтения покупателей
Маленькие квартиры стали покупать чаще
Предпочтения покупателей московских новостроек по итогам первого полугодия претерпели небольшие изменения, отмечает директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Повысился интерес к самым маленьких квартирам, а к более просторным — либо не изменился, либо чуть снизился.
По его данным, за первые шесть месяцев 2025 года в структуре всех сделок в новостройках Москвы:
При этом интерес к трешкам и строящимся квартирам с еще большим количеством комнат за это время никак не изменился. Как и полугодие назад, на них приходится 13% продаж в новостройках Москвы, уточнили в Est-a-Tet.
Вырос интерес к почти готовым новостройкам
У покупателей возрос интерес к готовым или почти сданным корпусам, отмечают эксперты. «Люди боятся затяжных строек или коррекции рынка, плюс не готовы платить за выросшую аренду жилья», — поясняет причину тенденции Олег Репченко.
По его словам, в топе важных для покупателя характеристик — транспортная доступность и комфортная среда с рекреационными зонами поблизости, высокая готовность дома, эргономичные планировки без лишних квадратных метров, готовая отделка.
Что будет дальше
Во втором полугодии 2025 года рынок будет работать на «низком огне», считают в «Этажах». Ближе к осени возможен умеренный рост покупательской активности, если появятся точечные меры господдержки или застройщики усилят стимулирующие программы — рассрочки, кешбэки, временные дисконты, поясняют эксперты.
Затишье спроса и стагнация цен: итоги полугодия на вторичном рынке Москвы Недвижимость
Источник — https://realty.rbc.ru/news/686e9f6f9a794770181d2e3d
