Вряд ли инвесторы, являющиеся игроками одного сегмента, способны полностью «прогнуть» его под себя. Но собственные требования и подходы у «серийников» все-таки формируются, и девелоперы, работающие за границами масс-маркета, не могут этого не учитывать
Продолжая начатый в прошлый раз разговор об инвесторах, выбирающих «серийную» стратегию и раз за разом вкладывающихся в объекты одного и того же формата или даже одной и той же девелоперской компании, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко с явным сожалением отмечает: «Можно ли сказать, что у серийных инвесторов появляются требования, правила, подходы, которые волей-неволей начинают учитывать девелоперы, смотря на «серийников» как на своеобразную лакмусовую бумажку? К сожалению, нет, но было бы хорошо».
Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate «Когда у тебя 20 объектов, ты понимаешь рынок: технические и юридические особенности, ставки, классические проблемы. Такие инвесторы сразу могут оценить стоимость и привлекательность объекта. Однако массовый покупатель не разбирается в тонкостях и следует советам застройщиков, и присутствие таких инвесторов размывает влияние профессионалов. Девелоперы ориентируются на массовые продажи, игнорируя профессиональные требования: сейчас для высоких продаж застройщикам нужно просто нарисовать красивый рендер и пообещать высокую доходность».
А вот генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев в беседе с Бизнес ФМ подчеркнул: девелоперу, работающему за границами рынка массового спроса, необходимо понимать, что с течением времени у серийных инвесторов действительно формируются свои подходы и требования. Причем отнюдь не только материального характера.
— Например, кому-то важна премиальная локация, кто-то принципиально не рассматривает лоты на низких этажах, кто-то заинтересован только в объектах, которые приносят доход с первого дня. А кто-то приобретает лишь при условии, что будет организовано доверительное управление, чтобы доход был полностью пассивным. Таких индивидуальных запросов становится все больше, и чтобы сохранить серийного инвестора, девелоперу важно их учитывать. Важным аспектом становится эмоциональная составляющая: инвестор должен буквально «влюбиться» в объект. Многие опытные инвесторы ценят оригинальный подход к дизайну и архитектуре. Они понимают, что получают не типовой продукт, а нечто особенное с продуманной концепцией. В таких случаях доходность не всегда становится главным критерием, важнее личная «симпатия» к объекту и уверенность, что среди определенного круга арендаторов найдутся те, кто так же оценит его.
— Не возникает ли у вас чувство ответственности за тех, кого вы приручили?
— Безусловно, возникает. Мы очень ценим постоянных покупателей и понимаем, что с каждым новым проектом уровень доверия и требований растет. Но высокие ожидания — стимул к развитию. И не буду скрывать, что серийные инвесторы могут рассчитывать на определенные бонусы. В первую очередь это специальные цены и приоритет в покупке до вывода лотов на рынок.
— Наверное, наличие серийных инвесторов — показатель высокого класса компании и ее проектов. А есть ли какие-то отрицательные моменты в существовании такой инвесткатегории?
— Наличие серийных инвесторов — плюс для нас. Благодаря им мы можем реализовывать лоты на этапе пресейла, когда еще нет полной информации по проекту. Некоторые постоянные клиенты готовы покупать практически «вслепую», проявляя доверие к нашему опыту и репутации. Такие случаи особенно мотивируют поддерживать заданный уровень работы. Серьезных минусов мы не отмечаем. Единственный нюанс — это дополнительная ответственность, которую мы чувствуем перед постоянными инвесторами. Редевелопмент (а мы работаем на этом поле) — не всегда предсказуемый процесс, иногда возникают неожиданные сложности, но мы стараемся их решать. Кроме того, наши партнеры — уже не просто клиенты, а ценители концептуальных проектов. Они ждут от нас реализации новых нестандартных идей, и нам необходимо соответствовать этим ожиданиям не расслабляясь.
Член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян в числе преимуществ серийного инвестиционного подхода отмечает улучшение качества экспертизы за счет наращивания портфеля в отдельно взятом сегменте, развитие управленческих компетенций, повышение узнаваемости бренда и расширение сферы влияния на рынок. Но при этом признает, что сосредоточение на одном сегменте увеличивает инвестиционные риски в условиях экономических изменений. «Именно по этой причине сегодня многие игроки рынка недвижимости делают ставку на диверсификацию», — напоминает эксперт.
И, по мнению Никиты Корниенко, для самого инвестора очевидный плюс серийного подхода заключается в накоплении опыта и реальных знаний о рынке. В компании Stone считают, что аналитика рынка приобретает особое значение для инвестиций в недвижимость, особенно для инвесторов-новичков, поэтому подготовка аналитических отчетов, семинары, встречи с экспертами способствуют повышению финансовой грамотности и являются важными элементами программы привилегий для постоянных покупателей.
Впрочем, по словам Никиты Корниенко, для застройщика такие серийные инвесторы представляют больший интерес только на крупных лотах: продать большой объект профессионалу намного проще из-за высокой суммы вложений. «Однако недвижимость часто используется для вложения «серых» и «черных» денег. Желающие пристроить такие наличные средства не слишком интересуются реальной ценой объекта. Для застройщиков приоритетнее люди с непонятными деньгами, которые не разбираются в рынке. Среди таких, увы, тоже возникают серийные инвесторы, которые испытывают регулярную необходимость пристраивать нелегальные деньги», — напоминает эксперт.
Источник — http://www.bfm.ru/news/576904
