Типовой электронный договор, единый государственный реестр надежных подрядчиков, институт СРО в сфере ИЖС, реализация версионности проектов частных домов — не исключено, что игрокам сегмента придется переварить не просто все это, а все это сразу
«Как государство относится к рынку ИЖС? Я могу сказать, что это аккуратный слон в посудной лавке. Самое страшное было бы, если бы регулятор неаккуратно вводил законы. Но сейчас я вижу, что государство их вводит, смотрит, проверяет, где-то откатывает назад, где-то дорабатывает — и это очень здорово», — считает основатель выставки Open Village Владислав Копица.
Роль «аккуратного слона» государство в последнее время явно исполняло с большим азартом: тут и внедренный в ИЖС-сегмент механизм счетов эскроу, с использованием которых теперь можно точечно строить частные дома по договорам подряда, и поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым эксплуатировать индивидуальные дома можно лишь в случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности, и закон об изъятии неиспользуемых участков с последующим утверждением перечня признаков, по которым власти будут такие участки определять, и многое-многое другое. Однако этого явно недостаточно: механизм эскроу снижает, но не исключает полностью риски недостроя, наполняющиеся информационные базы различного уровня просвещают застройщиков и заказчиков, но все еще не делают их взаимодействие более урегулированным, прозрачным и обоюдно защищенным, и ни один из существующих инструментов пока не способен серьезно повлиять на доступность кредитов.
На чем собираются фокусироваться те, от кого отчасти зависит принятие законов и норм в сегменте ИЖС? По словам члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, куратора секции «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» Александра Якубовского, к сожалению, сегодня индивидуальное жилищное строительство — это игра без правил, в которой зачастую проигрывает гражданин. И первостепенно важные шаги, которые необходимо сделать, чтобы начать выстраивать устойчивый и прозрачный рынок, — это производные от тех четырех ключевых проблем, о которых шла речь на пленарной сессии выставки Open Village 2025.
Предложение эксперта: одновременно разработать для ИЖС типовой электронный договор, который фиксировал бы весь цикл создания проекта (причем это должен быть не рекомендательный шаблон, а юридически значимый документ, утвержденный на уровне подзаконного акта и доступный через цифровую платформу), создать единый государственный реестр надежных подрядчиков с полновесной системой их проверки, внедрить в сегмент индивидуального жилищного строительства институт саморегулирования (СРО) с утвержденными стандартами, а также законодательно урегулировать управление территориями ИЖС в части понятийных вопросов и конкретных управленческих норм. «Только при комплексном подходе в регулировании рынок ИЖС станет более эффективным для участников и безопасным для потребителя», — уверен Александр Якубовский.
О возможности появления электронного договора и его важности для заказчиков и подрядчиков говорит и директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков, рассуждая о будущем сервиса «строим.дом.рф». «Такая схема уже реализована в МКД, мы видим, что и в ИЖС практика использования электронного договора найдет свое применение. Это традиционная win-win ситуация, когда подрядчик и заказчик смогут быстрее выходить на сделку, а значит, быстрее начинать строительство дома. Не менее важна реализация системы рейтингования проектов и подрядчиков. Открытая информация, дашборды — вот куда мы сейчас движемся: пользователю это позволяет выбрать хорошего подрядчика, а подрядчику дает шанс показать, насколько он хорош», — поясняет Евгений Квасенков.
Еще одно нововведение, которое может оказаться важным для пользователей «строим.дом.рф», в «Дом.РФ» определяют как «реализация версионности проектов частных домов». «В процессе развития сервиса мы столкнулись с проблемой: очень много проектов на витрине. Это негативно сказывается на клиентском опыте. Сейчас мы хотим реализовать «принцип комплектации автомобиля», чтобы и для каждого дома было представлено несколько комплектаций. Мы считаем, что такая схема на практике показала себя с хорошей стороны», — говорит эксперт.
«Что же касается фундаментальных направлений развития ИЖС в 2025 году, мы видим перспективы в трех направлениях: совершенствование финансовых инструментов, развитие индустриального ИЖС, отладка взаимодействия между участниками рынка. Мы сейчас сфокусированы на создании лучших финансовых условий для подрядчиков, а это крайне важно во время перехода к проектному финансированию. Кроме того, за счет массового использования домокомплектов станет возможным снижать сроки строительства, а значит, сроки депонирования денежных средств на счетах эскроу, что тоже является крайне важным моментом для подрядчика. И третье ключевое направление — синхронизация работы участников рынка», — финализирует Евгений Квасенков.
А что думают по этому поводу игроки рынка индивидуального жилищного строительства? Какие вопросы сейчас должен решить и какие проблемы преодолеть сегмент, чтобы приподняться с колен? И если оставить в стороне ключ, ипотечные ставки и прочие финансовые аспекты, чем еще озабочены сегодня ИЖС-профессионалы?
Анна Комарова, коммерческий директор компании «ФСК Family»
«Несмотря на снижение, ставка остается ключевым сдерживающим фактором. Она фактически «запирает» спрос даже при наличии интересных проектов на рынке. Без доступной ипотеки спрос на ИЖС будет крайне ограничен, даже если учесть все потенциальные изменения в законах или продуктах. Но мы смотрим в будущее с оптимизмом. Если же абстрагироваться от ипотечных ставок, проблемы лежат в плоскости регулирования сегмента и его восприятия рынком, другими его участниками. Основной барьер — отсутствие адекватной системы оценки крупных проектов ИЖС. Мы строим полноценные жилые комплексы с образовательной, медицинской и коммерческой инфраструктурой, часть которой передаем государству. Но при выдаче проектного финансирования банки оценивают проекты через призму «дачного» формата, то есть садовых товариществ, так как аналогов на рынке нет. Такой подход не отражает реальной ценности проектов ИЖС, которые, по сути, являются комплексным освоением территорий, занижает оценку и усложняет кредитование — а значит, ограничивает возможности развития рынка. Необходимо выработать четкие стандарты и отдельные регламенты кредитования комплексных поселков ИЖС, учитывающие их актуальную инфраструктурную нагрузку. Еще одна проблема — нечеткая классификация форматов недвижимости. Например, таунхаусы: несмотря на статус блокированных домов, они кредитуются банками и регулируются как типовые квартиры в МКД. Требуется обновление нормативной базы, чтобы разделить понятия «ИЖС», «блокированная застройка» и «малоэтажные МКД» — это упростит работу девелоперов и банков».
***
Андрей Антипин, руководитель проектов развития выставки «Малоэтажная страна»
«Конечно, первое, что приходит в голову, — это снижение ключевой ставки и ипотечная поддержка сектора ИЖС. Очевидно, что ИЖС остается приоритетом для граждан, тем более учитывая стоимость метра в МКД, которая несопоставимо выше, особенно в крупных городах. Но при текущей ставке люди по-прежнему держат деньги на счетах, зачастую не понимая, что инфляция в ИЖС может быть выше, чем доходы с депозитов. Число игроков уменьшается, компании просто не выдерживают давления рынка. Те, кто продолжают работать, вынуждены увеличивать стоимость строительства для обеспечения устойчивости своих предприятий, а также для бесперебойной работы внутренней инфраструктуры, которую необходимо перманентно модернизировать, чтобы успеть за рыночной конъюнктурой. Следующая пара вопросов, возникающих на горизонте, связана с потребительским экстремизмом и 186-ФЗ. Сегодня размер договорной неустойки может достигать 3% от общей стоимости договора за каждый день просрочки (что эквивалентно 1095% годовых), такая диспропорция приводит к очевидной экономической деструкции и возникновению явления, получившего в практике название «потребительский экстремизм». Это существенная разница с 214-ФЗ, действующим на МКД-рынке, где застройщик имеет более широкий комплекс защитных механизмов — от ограничения ставки неустойки (не более 7,5% годовых) до возможности утверждения собственных стандартов качества и сокращенных гарантийных сроков. Что касается 186-Ф3, то он прямо предписывает «осуществлять раскрытие счетов эскроу в пользу подрядчика только после регистрации права собственности заказчика на построенный дом, для чего, если регистрация осуществляется самим подрядчиком, требуется наличие передаточного акта на готовый дом, подписанного обеими сторонами договора». Получив такую возможность блокировать раскрытие эскроу, заказчики необоснованно отказываются от оплаты уже завершенного строительства даже при его надлежащем качестве, в том числе с помощью таких механизмов, как отказ от подписания передаточного акта, немотивированное уклонение от подачи документов в органы регистрации, искусственные претензии и затяжные судебные споры и так далее. При этом суды, рассматривающие такие дела, объективно перегружены работой, срок судебного разбирательства затягивается и в нашей категории сейчас составляет уже не менее шести месяцев. Об этих двух пунктах, кстати, федерация ИЖС уже направила соответствующее письмо на имя вице-премьера Марата Хуснуллина. Если же переводить вопрос в плоскость, что мы можем сделать как участники рынка, не прибегая к размышлениям «вот было бы хорошо…», то тут каждый игрок выстраивает свою стратегию. На мой взгляд, строителям важно фокусироваться на финансовом и управленческом учетах, качестве строительства, а также качестве сервиса, который они предоставляют своим клиентам. Причем сервиса, начиная от первого «касания» на выставке или в интернете, и закачивая не просто переданными ключами, а поддержкой в последующей эксплуатации дома».
***
Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Чем рынку помочь? Думаю, что не нужно ему мешать очиститься от пены непрофессиональных подрядчиков и девелоперов. Профессионалы, прошедшие не один кризис, приняли меры. Нужно поддержать тех, кто строит именно недвижимость для постоянного проживания, а не дачи, которые, к сожалению, не решают демографическую ситуацию, так как предназначены для сезонного проживания и рядом нет детских садов и школ, поликлиник и больниц, чтобы растить и воспитывать подрастающее поколение. Однако требования администраций поселений о строительстве детских садов и школ девелоперам таких поселков поставили их на грань выживания. Считаю, что строить должны муниципалитеты, а девелоперы должны выделять для такого строительства земельные участки с подведенными коммуникациями. Таким образом, профессиональные участники рынка будут сохранены, а демографическая проблема будет решена или как минимум решаться».
***
Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости NF Group
«Чтобы оживить рынок ИЖС, нужно работать с более глубинными факторами — развивать инфраструктуру, совершенствовать регулирование отрасли, укреплять доверие покупателей и улучшать качество продукта. Да, снижение доступности ипотеки влияет на спрос в массовом сегменте, но в премиальной загородной недвижимости ипотека всегда была лишь дополнительным инструментом, а не драйвером сделок. Поэтому если убрать ипотеку из уравнения, остаются ряд других критических вопросов. В идеальной картине мира рынок ИЖС должен превратиться из территории самостроя в цивилизованный, современный и понятный формат жилья — с прозрачной документацией, продуманным ландшафтом, сильной архитектурой и сервисом. Сегодня даже в статусных поселках Рублевки, Новой Риги и Новой Москвы остается множество объектов с неоформленными участками, самостроем, обременениями, нарушениями по границам. Рынку нужны прозрачные и единые нормы по ИЖС, упрощение оформления и возможность быстрой легализации построек, гарантии юридической чистоты сделки (в том числе застройщиком). Также покупатели часто опасаются сложностей при последующей продаже, для этого необходимо создать доверие к ИЖС как инвестиционному активу».
Еще один важный для ИЖС момент — отсутствие жизни вокруг, подчеркивает собеседница Бизнес ФМ. В большинстве мест сохраняется проблема с общественной средой за забором: дорогами, парками, школами. Необходимо заниматься комплексным развитием территорий, стимулировать коллаборации между девелоперами и государством. Сегодня важно создавать продукт с высокой степенью готовности, как lifestyle-решение с городским уровнем сервиса, архитектурой и экосистемой.
«И стоит отметить, что за последние два-три года мы видим качественное развитие инфраструктуры на премиальных направлениях и запуск нескольких масштабных поселков от сильных игроков. Это действительно формирует новый стандарт качества, сервисной модели и архитектурной среды. Правда, пока в контексте большой географии это совсем локальная история», — считает Татьяна Алексеева.
Источник — http://www.bfm.ru/news/580881
