Жилые девелоперы в целом сократили свои аппетиты по части разработки и запуска новых проектов, отмечают архитекторы и проектировщики. Однако нашлись другие заказчики, заместившие застройщиков на архитектурном рынке
Сегодня на рынке новостроек Москвы в старых границах города представлено 349 проектов против 371 годом ранее, подсчитали аналитики ГК «Основа»*. За минувший год реализуемых комплексов стало меньше как в сегменте жилья массового спроса, так и в премиальном и элитном сегментах, и только бизнес-класс ушел в плюс на 7,5% и добрался до показателя 144 проекта.
«Показатели, хотя и без резкого спада, постепенно снижаются второй год подряд. Прежде всего застройщики сократили активность из-за дорогого проектного финансирования на фоне объективного снижения спроса. В массовом сегменте существенно сказалось сворачивание льготной ипотеки и ужесточение условий семейного кредитования», — поясняет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Июньские данные, которые приводит система мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro*, гласят, что в первый месяц лета в Москве зафиксирован запуск двух новых проектов (четыре корпуса на 646 лотов общей площадью 39 тысяч квадратных метров), в Санкт-Петербурге июньских премьер нет вообще, а в целом в российских городах-миллионниках в открытую продажу вышли 23 новых проекта с 48 корпусами, что превышает майские показатели, когда аналитики насчитали 21 новый проект с 36 корпусами на старте. В тройке июньских лидеров по запускам — Краснодар, Красноярск и Новосибирск.
В целом по стране ситуация не самая радужная. В феврале этого года аналитики премии Urban провели опрос крупнейших российских застройщиков жилья относительно их планов по выводу на рынок новых проектов в 2025 году. Тогда результаты оказались такими: 55 компаний из 115 (47,8%) заявили, что намерены вывести в продажу один и более жилой проект до конца 2025 года. При этом восемь застройщиков сказали о старте шести и более жилых и коммерческих объектов, 25 отметили, что планируют запуск от двух до пяти новых проектов, 22 признались в готовности к реализации только одного ЖК. 18 опрошенных указали, что не планируют реализовывать новые проекты в наступившем году.
Фото: Евгений Мессман/ТАСС
А вот мартовские подсчеты аналитического центра «Дом.РФ», согласно которым, например, год к году в Московском регионе запуски новых проектов по строительству жилья снизились на 51%, до 1,2 млн квадратных метров, а в целом по стране — на 24%.
В состоявшейся в начале июля беседе с «РИА Недвижимость» президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил, что многие застройщики в России из-за снижения активности по выводу новых проектов на рынок всерьез рассматривают оптимизацию административных, маркетинговых и управленческих подразделений. По оценкам ЕРЗ.РФ, которые приводятся в материале, объем заказов на проектирование объектов уже сократился на 20%: загрузка архитекторов и проектировщиков упала, теперь такие кадры в избытке. А в Союзе девелоперов Москвы добавили, что 12-15% компаний пересматривают свои договоренности с внешними архитектурными бюро или сокращают объемы аутсорсинговых услуг. «Подобная тенденция обусловлена необходимостью снижения затрат, повышения контроля над проектами и ускорения процессов принятия решений, что, впрочем, может ударить по небольшим и средним архитектурным бюро» — такое мнение высказал Антон Глушков.
Бизнес ФМ решила поинтересоваться у самих архитекторов и проектировщиков: чувствуют ли они сокращение объема заказов на разработку жилых проектов? Если чувствуют, то насколько критичным является это сокращение? И чем компенсируются потери — возможно, заказами на проектирование объектов коммерческой недвижимости или архитекторы все больше работают с небольшими частными заказчиками, проектируя для них дома и разрабатывая дизайн квартир? А может быть, работу действительно теряют только небольшие и не широко известные бюро, а у «крупняка» все без изменений?
Михаил Балко, главный архитектор архитектурного бюро «Функция»
«Да, заказов на разработку жилых объектов в среднем по рынку стало меньше: размер ипотечной ставки сказывается на планах девелоперов и объемах строительства. Одновременно мы видим такую тенденцию: девелоперы в той или иной мере стали обращать внимание на реализацию коммерческих объектов. Соответственно, и в портфеле архитектурных бюро их стало больше. В целом работы у архитекторов особо меньше не стало, но приходится менять направления деятельности и от каких-то вынужденно отказываться. У нас в бюро, например, практически полностью исчез сегмент крупных коммерческих интерьеров, хотя раньше это было одним из основных направлений. Такой тренд наметился еще во время ковида, и до сегодняшнего дня он только набирал обороты. Рынок меняется, и архитекторы следуют за этими изменениями. Если мы говорим про государственные заказы, то небольшие архитектурные бюро да — теряют работу, а у крупных все стабильно. Опять-таки, архитектор в некотором смысле человек подневольный, так как назначение объекта задает заказчик. Помимо жилого строительства, есть много разных смежных направлений. И есть бюро, которые специализируются, например, на работе с историческим наследием, на промышленной архитектуре или на социальных объектах. Возможно, компаниям, которые потеряли заказы, сейчас пора переориентироваться на направления, которые востребованы на рынке. Дальнейшие перспективы, очевидно, никому не ясны. На протяжении последних пяти лет все пугают друг друга различными потрясениями. Но нам не кажется, что ситуация станет катастрофической. Возможно, где-то и будет небольшая просадка, но так всегда было и будет: одна волна сменяет другую».
***
Илья Мочалов, руководитель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и партнеры»
«Действительно, рынок жилья сокращается, но это не говорит о том, что работы нет. Работа есть, просто она становится сложнее. Во-первых, девелоперы/застройщики, которые тем не менее продолжают строить, работают в условиях возросшей конкуренции. Во-вторых, сегодня конечному потребителю важно качество. Выигрывают те, кто ставит на качество, а не на количество квадратных метров, и в нашей компании нет сложностей с заказами, потому что мы уже давно выбрали такую стратегию. Соответственно, нам не пришлось перестраивать бизнес-модели. Если говорить о распределении жилых или коммерческих объектов среди заказов, то я выделю наметившийся тренд — создание курортов, городских или загородных. В последние годы мы фиксируем тренд на создание среды для отдыха: восстановления организма, реабилитации, оздоровления. Речь идет о развитии курортов, которые становятся сейчас главным, на мой взгляд, направлением в работе архитектурных компаний. Работать с такими проектами, кстати, весьма непросто, эти территории колоссально сложны. Это сумма инженерии, архитектуры, биологии, искусства и красоты. Умение реализовывать такие сложносоставные проекты дает конкурентное преимущество. Когда заказчик видит, что ты делаешь первое, второе, третье, четвертое и в результате твоим пространством пользуются и его любят люди, это играет важную роль при выборе подрядчика. Если говорить конкретно о цифрах, то сейчас наши заказы распределяются в соотношении 50 на 50 между жильем и курортной недвижимостью. Для сравнения: лет пять назад тема курортов только-только начинала звучать, и тогда ее доля в общем объеме заказов не превышала 10%. Я думаю, что все перспективы развития есть у курортной недвижимости, которая создается по всей стране. «Экономика впечатлений» очень важна в нашей жизни, особенно в непростые времена, потому что дарит положительные эмоции, позволяет отдохнуть и перезагрузиться. Это то, что так нужно современному человеку. И именно это он может получить в таких проектах».
***
Александр Соловьев, основатель и партнер архитектурной компании MPG Architects («М-Проект Групп»)
«В период низких процентных ставок и льготных ипотечных программ мы получали регулярные запросы на разработку предпроектных решений, архитектурных концепций, оценку градостроительного потенциала новых участков. В настоящее время таких запросов существенно меньше. Однако ситуация на рынке изменила структуру архитектурных работ, а не повлияла в целом на их динамику. Важно учитывать: средний цикл реализации архитектурного проекта составляет 8-10 месяцев. У архитектурных компаний сохраняется большой пул текущих задач: разработка проектной и рабочей документации, перепроектирование и внесение корректировок в уже реализуемые объекты. Сегодня мы наблюдаем существенный рост обращений на оптимизацию ранее разработанных проектов, где перед архитекторами ставится задача пересмотреть решения с акцентом на повышении функциональности и эффективности объектов, вносятся продуктовые улучшения. Еще одно перспективное направление — работа с проектами комплексного развития территорий в столице и регионах. В целом ожидать радикальных перемен в деятельности архитектурных бюро в ближайшем будущем, по всей видимости, не стоит. Мы продолжаем развиваться и заинтересованы в привлечении молодых специалистов».
***
Анна Носова, основатель проектно-консалтингового агентства «Простор»
«Очевидно, что сфера жилищного строительства сейчас переживает трудные времена, которые заставляют оптимизировать деятельность, замораживать отдельные проекты и целые направления. Однако в инфраструктурном строительстве обороты только растут. Во многом это связано с государственной стратегией по преодолению стоящих перед страной вызовов — инвестирование в крупные стройки и развитие территорий создает нужный для экономики мультипликатор в моменте и закладывает положительный потенциал для будущего. Также стоит задача по реализации 200 мастер-планов городов и большого количества КРТ. Стоит отметить и растущую региональную активность по развитию водного транспорта и прибрежной инфраструктуры. Так, недавно глава Татарстана дал распоряжения для перехода в активную фазу проекта «Казань — город на воде», предполагающиего строительство всесезонного многофункционального кластера и марины на 700 судов. В Мурманске в июле состоялось первое заседание расширенного областного архитектурно-градостроительного совета, где обсудили реализацию проектов водно-транспортной инфраструктуры для развития туризма в Арктике. И пока жилищное строительство не в лучшем положении, архитекторы и строители могут работать с проектами, которые в перспективе будут более инвестиционно привлекательными и составят конкуренцию в отрасли. Когда платежеспособный спрос вернется на рынок жилья, территории, обеспеченные инфраструктурой, особенно у воды, повысят стоимость недвижимости в соседних локациях на 30%».
***
Дарья Туркина, генеральный директор BOHAN studio
«Сегодня строительная отрасль переживает не самый простой период. Но это не означает повсеместный спад — скорее мы наблюдаем перераспределение и укрупнение игроков. Девелоперы стали сдержаннее, особенно в части покупки новых участков и запуска масштабных проектов, но при этом рынок не останавливается. Многие небольшие компании уходят, уступая место более крупным структурам, и именно они продолжают тендерную активность. Мы это видим на собственном опыте: к нам продолжают поступать заказы и приглашения в тендеры на разработку общественных пространств в жилых комплексах, и по объемам запросов не ощущаем сильного спада. В коммерческом строительстве, в частности в сегменте офисной недвижимости, ситуация иная: после 2022 года из страны ушла большая часть международных компаний, и на рынке появилось достаточное количество свободных офисных площадей. И эти площади скорее реновируются, чем строится что-то новое. Для архитекторов это означает смену фокуса: работа с уже функционирующими объектами и пространствами с историей требует не меньшей, а порой и большей изобретательности, чем проектирование «с нуля». Здесь важны глубокая работа с контекстом, способность раскрыть потенциал сложившейся среды, адаптивность и стратегическое проектное мышление. Для студий, которые обладают такими компетенциями, открываются амбициозные масштабные задачи. Мы живем в переходное время, и в таких условиях выигрывают те, кто умеет адаптироваться. Архитектура как отрасль не сокращается, она трансформируется. Если раньше девелоперы были ориентированы на масштабное строительство, сегодня ценится продуманное пространство, работа с идентичностью места, создание среды, а не только квадратных метров. Ожидаю, что в ближайшие годы усилится интерес к проектам редевелопмента и реконструкции в жилом и коммерческом сегментах. Также вырастет доля проектов для государственных и социальных заказчиков. Это потребует от архитектурных бюро большей гибкости и системности».
***
Дмитрий Владимиров, управляющий партнер проектной компании IDI-Project
«Проектный рынок на сжатии: кто сохраняет позиции, а кто выходит из игры. Сокращение объемов ввода жилья в России — факт. Девелоперы начали пересматривать стратегию: оптимизация земельных банков, перепродажа участков, реализация проектов в коллаборациях. При этом сохраняется устойчивый спрос на активы с полностью решенной земельно-имущественной документацией. В первую очередь это отразилось на малых архитектурных бюро. Крупные генпроектировщики сохраняют объемы благодаря проектам с несколькими очередями, редевелопменту и высокой степени адаптивности. Важную роль играют цифровые инструменты, BIM, внутренняя узкая нормативная экспертиза и готовность брать на себя полную ответственность за проект. Формируется четкий тренд на укрупнение. Девелоперы все чаще выбирают структуры, способные закрыть проект «под ключ». Малые бюро теряют позиции, появились предложения о слиянии малых проектных компаний с крупными. Проектирование уходит от «архитектуры ради фасада» к инженерно-экономической модели. Заказчику важен работающий цикл: от концепции до технико-экономических обоснований и авторского надзора. Генпроектировщик становится центральной фигурой в создании стоимости объекта. Растет интерес к сценарному подходу. Моделирование видов, инсоляции, двор-сценариев дает прибавку к цене до 10-15% в премиум-сегменте и около 7% в комфорте. Такие подходы с ИИ становятся инструментом повышения ценности продукта. В ближайшие пару лет рынок продолжит сужаться. Побеждают те, кто интегрирует экономику и проектирование, контролирует себестоимость и выдает результат в срок».
***
Виктор Перов, сооснователь и генеральный директор архбюро Continuum
«За последние полгода пропорция запросов, поступивших в наше бюро, такова: жилье — 40%, гостиницы-туризм — 25%, офисы — 20%, уникальные масштабные проекты — 10%, ИЖС — 5%. Элитная недвижимость — это обычно очень долгие проекты со своей экономикой, и число подобных запросов растет в последнее время; офисная недвижимость продолжает активно строиться и набирать обороты; все, что связано с туризмом и рекреацией (отели, дома отдыха, санатории и так далее), также активно развивается; социальные проекты (школы, сады, спорткомплексы) — продолжают поступать запросы, тут мы не заметили большой разницы. И конечно же, большие знаковые проекты появляются на рынке. Часть из запущенных ранее приостановились, но многие продолжают строиться, и сейчас стартуют многие проекты, которые планировались давно. Остановить большой проект тоже ведь непросто: на них уже идут инвестиции, выделено финансирование, ими занимаются большие команды. Число тендеров, конечно, снизилось, но их все-таки достаточно. Причем маленькие и средние бюро находятся в выигрышной ситуации, так как они эффективнее, имеют более низкие косвенные затраты и на фоне больших компаний могут предложить более низкие цены, что для многих заказчиков является одним из ключевых параметров. И небольшому бюро не нужна работа на огромное количество сотрудников, а работу на 20-30 человек иногда найти проще. А вот заходить в большие знаковые объекты зачастую возможно более опытным бюро, кто может взять на себя риски и потянуть сложных заказчиков. Важно, чтобы не все сотрудники компании занимались одним объектом, это довольно рискованно в текущих реалиях. Обычно портфель среднего и большого бюро укомплектован проектами разного масштаба, чтобы быть более стабильными в случае, если какие-то из проектов остановятся. Дальше, скорее всего, тренд несколько изменится: жилые девелоперы масс-маркета максимально эффективно и быстро реализуют проекты, но многие заказчики сейчас понимают, что один из основных критериев успеха — качественный архитектурный проект, который в дальнейшем дает добавленную стоимость. Но и времени займет побольше. Скажем, в Москве требования к качеству проектов очень сильно выросли, архитектурный образ стал одним из ключевых факторов при принятии городом решения о реализации проекта и, на самом деле, в текущих проектах работы для архитекторов стало больше, чем, например, три года назад, так как на начальных этапах требуется более детальная проработка архитектурных элементов и более проработанная документация».
***
Сергей Колчин, архитектор, руководитель архитектурного бюро Le Atelier
«На мой взгляд, сейчас в основном работу могут терять молодые бюро, которые нанимают по 50-100 сотрудников под крупные заказы. Такие игроки часто появляются на пике, когда у авторитетных бюро нет ресурсов работать над новыми проектами. И когда уменьшается количество площадей, которые необходимо спроектировать, заказчики возвращаются в ведущие уважаемые бюро. Поэтому в первую очередь кризис ударяет по молодым компаниям с непропорционально раздувшимся штатом. Но на рынке малоэтажного строительства это не сказывается — у нас разные задачи и запросы. Те же девелоперы, которые построили и продали большие площади и заработали на льготных условиях семейной ипотеки, хотят вложить эти деньги уже в свою собственную жизнь. В том числе строить частные дома для себя. Поэтому там, где случается кризис большого девелопмента, кризиса частной архитектуры не случается. Сейчас это видно по объему продаж риелторов, которые занимаются реализацией элитной недвижимости. Если говорить о будущем, то в архитектурном смысле нас ждет большая эпоха редевелопмента, в том числе загородного. Есть большое количество домов, введенных в эксплуатацию около 30 лет назад. С точки зрения комфорта и эстетики из 2025 года эти памятники амбиций 90-х воспринимаются как насмешка. Многие из них расположены на землях, где из-за изменения норм больше нельзя строить, но можно сохранить и обновить то, что есть. При этом существует дефицит земли. Если вы хотите построить дом, например, на участке 1500 квадратных метров в поселке под охраной, найти землю будет непростой задачей. Поэтому одним из направлений в архитектуре будет реконструкция частных домов».
***
Павел Гордеев, архитектор, сооснователь архитектурного бюро «Гордеев — Демидов»
«Проектов действительно стало меньше, и это чувствуется. Сейчас у нас несколько проектов в стадии строительства. Каждый год весна и лето для нас являются тяжелым и очень активным временем, потому что накладывались и объекты, которые реализуются, и отпуска — работы много, а людей мало. В этом году ситуация не такая: стройки есть, но их меньше, и по ощущениям они не такие активные. Работа над жилой недвижимостью действительно приостанавливается, но не останавливается полностью. Стало меньше проектов под реализацию — в стадии проектной и рабочей документации и архнадзора. Застройщики не торопятся выходить в стройку. Но концепций и эскизных проектов для новых площадок меньше не стало: девелоперы по-прежнему выбирают перспективные земельные участки, и для них важно заранее выстроить, что они будут на этих участках делать дальше. Жилые проекты, которые уже на стадии реализации, не останавливаются, но могут оптимизироваться в деталях. Рынок довольно инертный, мы почувствовали охлаждение, но продажи все равно идут, просто объемы ужались. Это не ужас-ужас, как может показаться. За последнее время построено довольно много жилья, и сейчас оно будет продаваться. Когда закончится, начнется новая волна строительств — просто не в таком объеме и не с той скоростью, какие были при льготной ипотечной ставке и низком проценте по стандартной ипотеке. Девелоперы в кулуарах делятся, что и сейчас экономика проектов вполне выдерживает спрос и вписывается в ту рентабельность, которая была заложена».
***
Константин Кокушкин, директор компании «Уралсибпроект»
«Безусловно, тенденция сокращения объемов жилищного строительства и снижения активности девелоперов на рынке земельных участков отражается и на работе архитектурных компаний. Но стричь всех под одну гребенку было бы неверно: ситуация неоднородна и зависит как от масштаба архбюро, так и от региональной специфики. В Екатеринбурге и других крупных региональных центрах мы действительно отмечаем уменьшение количества новых заказов на жилую застройку, особенно от частных и средних застройщиков. Это вынуждает небольшие и начинающие бюро переориентироваться либо искать новые ниши — например, работать с реконструкцией, авторским надзором либо сосредотачиваться на частной архитектуре. Особенно сложно приходится малым компаниям: инфляция по зарплатам за прошедший год составила 100%, что создало для них дополнительные трудности. Не стоит забывать про серьезный дефицит кадров, который до сих пор остается актуальной проблемой для отрасли. Сейчас он, однако, частично нивелируется за счет падения спроса на проектные услуги. Более крупные бюро, располагающие наработанными и устойчивыми связями и портфелем реализованных проектов, сохраняют заказы, но и у них конкуренция обостряется, особенно при выходе на федеральные тендеры. Вместе с тем есть позитивные сдвиги в сегментах коммерческой и социальной недвижимости. Заказчики проявляют интерес к качественным общественным пространствам, офисам нового формата, кластерам, объектам образования и здравоохранения, доходным домам. Это открывает новые возможности для архитекторов, особенно тех, кто умеет мыслить комплексно и предлагать нестандартные решения. Если говорить о перспективах, архитектура — отрасль, чутко реагирующая на запросы общества и трансформацию городской среды. Мы наблюдаем постепенный переход от количественного строительства к качественному развитию: востребованны проекты реновации, устойчивой среды, благоустройства. В регионах спрос смещается в сторону КРТ и других комплексных проектов, вовлекающих сообщество, создающих новые точки притяжения».
Фото: Андрей Кекяляйнен/Фотобанк Лори
По мнению эксперта, рынок и дальше ждет диверсификация. «Маленьким бюро важно искать свои ниши: специализироваться, предлагать уникальные услуги, работать в партнерстве с девелоперами и большими архитекторами. Крупные структуры будут задавать тон в масштабных инфраструктурных проектах, но пространство для творческой архитектуры по-прежнему остается», — уверен Константин Кокушкин.
Источник — http://www.bfm.ru/news/579755
