Игроки жилого рынка Москвы подводят итоги первого полугодия 2025 года. Ну, такое — как принято сейчас говорить о ситуации, которую и совсем провальной не назовешь, но и особо положительно никак не охарактеризуешь. Судите сами…
По предварительным итогам первых шести месяцев 2025 года инвестиции в земельные участки под жилой девелопмент в России составили 37 млрд рублей, что в четыре раза ниже значения за аналогичный период прошлого года, когда показатель был на отметке 147 млрд рублей, подсчитали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate*. По их мнению, «рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный в первую очередь падением продаж и по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки, вынуждает жилых застройщиков пересматривать инвестиционные стратегии. Кроме того, существенную нагрузку на экономическую эффективность проектов оказывают такие факторы, как рост себестоимости стройматериалов и оборудования и дефицит кадров. Чтобы снизить финансовую нагрузку, крупные застройщики все чаще привлекают соинвесторов на знаковые проекты либо перепродают площадки с уже согласованной исходно-разрешительной документацией».
Так вот, динамика вложений в земельные участки в Московском регионе повторяет общероссийскую. «По предварительным итогам, объем инвестиций во втором квартале 2025 года составит 16 млрд рублей, что станет минимальным показателем с 2022 года, а совокупный итог за первые шесть месяцев года — лишь 27 млрд рублей, что в 4,3 раза ниже значения за аналогичный период 2024 года. Сократился и средний размер транзакций: если в 2022-2023 годах этот показатель был на отметке 3,2-3,3 млрд рублей, а в 2024 году — 4,5 млрд рублей, то в 2025 году значение сократилось до 2,1 млрд рублей», — подчеркивают в IBC Real Estate.
Важно отметить, что, по наблюдениям аналитиков, за последние пять лет средняя стоимость гектара под жилую застройку в столице увеличилась более чем в два раза. По итогам второго квартала 2025 года показатель достиг 1786 млн рублей за гектар, что на 19% превышает значение на конец 2024 года. Однако, учитывая общее замедление рынка, темпы роста стоимости земельных участков снизятся, и до конца года показатель изменится незначительно, считают в компании.
«Во второй половине 2025 года охлаждение рынка продаж земельных участков под жилую застройку продолжится, а годовой объем вложений может составить около 80-90 млрд рублей в Москве и 100-120 млрд рублей в целом по России, что станет ниже показателя прошлого года более чем в три раза. Несмотря на наметившуюся тенденцию к снижению ключевой ставки, до конца года на рынке недвижимости изменения стратегий развития бизнеса девелоперских компаний маловероятны. Ипотечное кредитование по-прежнему останется дорогим инструментом, что будет являться одной из главных причин снижения объема покупок новых площадок», — резюмирует член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
По данным федерального портала «Мир квартир»*, традиционно изучившего расклад в 70 крупнейших городах страны, за прошедшие полгода в 66 из них произошел рост цены новостроечного квадратного метра и только в четырех — падение: Улан-Удэ (-2,9%), Махачкала (-2,4%), Орел (-0,9%) и Иркутск (-0,1%). Москва, понятное дело, поднялась, но лишь на 6,6%, попав в одну «лигу роста» с Кемеровом, Воронежем и Смоленском. Для сравнения: самыми подорожавшими по цене квадрата стали Нижний Тагил (+28,9%), Череповец (+21,8%), Грозный (+20,2%), Магнитогорск (+11,1%) и Мурманск (+10,3%). Средняя цена столичной квартиры, по оценкам экспертов портала, подросла чуть меньше — на 5,7%. И снова для сравнения: за полгода средний лот подорожал в 58 городах, в 12 подешевел; самым заметным рост цен оказался в Нижнем Тагиле (+32,8%), Магнитогорске (+21,1%), Курске (+14,1%), Грозном (+14,1%) и Челябинске (+11,7%); активнее всего ушли в минус квартиры в Рязани (-4,2%), Улан-Удэ (-3,9%), Краснодаре (-3,8%), Сургуте (-2,7%) и Омске (-2,6%).
«Мы видим, что рост цен сейчас слабее, чем в первом полугодии прошлого года, когда еще действовала широкая программа льготной ипотеки. Тогда квадратный метр вырос на 6,1%, а средний лот — на 5,3% (против нынешних 4,3% и 3,3% соответственно). Тем не менее замедление подорожания недвижимости даже в текущих условиях оказалось не таким уж критичным, Однако здесь нужно еще учитывать инфляцию, которая выросла. Сегодня лишь в нескольких городах рост цен ее опережает. В основном это те города, где новостроек сильно не хватает, и даже небольшие новые объемы строительства, выходящие на рынок, заметно поднимают ценовую планку. Между тем предложение на первичном рынке сокращается везде по стране — во втором квартале оно упало на 10%, а за все полугодие — на 24%», — отмечает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Своей полугодовой статистикой поделились и эксперты системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro*. По их оценкам, сегодня в среднем по 16 городам-миллионникам РФ средняя цена квадратного метра новостроек перевалила за 200 тысяч рублей и составила 200,8 тысячи рублей. Это на 4,6% выше, чем по итогам 2024 года, — тогда средняя цена квадрата в новостройках мегаполисов составляла 191,2 тысячи рублей. (В расчет принимаются все ЖК в открытой продаже, всех типов и классов в 16 городах РФ с населением от 1 млн человек; взяты данные на начало года и конец первого полугодия 2025 года). Самые дорогие новостройки по-прежнему в Москве (изучалась «старая» и Новая Москва суммарно): средняя цена квадрата здесь составляет 584 тысячи рублей, что на 6,9% больше, чем полугодом ранее.
«Рост средней цены квадратного метра в большинстве городов обусловлен, во-первых, тем, что постепенно вымываются наиболее бюджетные предложения, и в продаже на витрине остаются более дорогие лоты, что влияет на средний уровень цены. Также начинают выходить в продажу проекты с более высокими ценами квадратного метра, что обусловлено ростом издержек. И еще в части городов изменяется структура предложения. Например, мы отмечаем замещение более дешевых сегментов более дорогими в Москве и Казани», — рассказывают в bnMAP.pro.
Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС
В компании Plus Development вздыхают*, говоря об итогах полугодия на столичном рынке новостроек: вероятно, пессимисты были правы. «Все заметнее проявляется перекос в динамике продаж: массмаркет стагнирует, более дорогое жилье набирает обороты. Квартиры в премиальных проектах вообще все активнее берут на этапе котлована. В Москве, включая ТиНАО, есть ЖК бизнес-класса, которые ежемесячно увеличивают количество сделок на 20-40%. В элитном секторе ограниченное предложение и стабильный рост цен тоже стали факторами повышенного спроса. В комфорте такая динамика сегодня редкость», — рассказывают эксперты.
И, по их подсчетам, массмаркет, вопреки прогнозам некоторых аналитиков, не продемонстрировал значительного роста цен в первом полугодии. Правы оказались те, кто пророчил удорожание в пределах инфляции. С начала года бизнес-класс в Москве в среднем прибавил 4-5%, премиальный сегмент — 6-7%. Цены в «старой» Москве растут быстрее в наиболее интересных локациях.
«Отмена банковских комиссий по льготной ипотеке, конечно, порадовала застройщиков, но ее влияние на рынок новостроек Москвы пока не особенно проявилось. Интерес к ипотечным программам слегка повысился, однако значительного роста продаж после отмены не случилось: прежде всего из-за высоких ставок и строгих требований к заемщикам. Вероятно, какой-то эффект будет заметен не ранее июля-августа 2025 года. Но уже понятно, что мера не выведет рынок из стагнации. Правда, плюсы точно есть. У застройщиков появилось больше вариантов взаимодействия с покупателями: можно предлагать индивидуальные решения без комиссии того или иного банка», — подчеркивают в компании.
А еще первое полугодие подтвердило прогнозы о том, что постепенно на рынке новостроек начнет формироваться дефицит. «Девелоперы стали реже объявлять о старте проектов. По нашим оценкам, за полугодие число новых ЖК только в Москве снизилось примерно на 40%. Вероятно, правдивыми окажутся предсказания о нехватке новостроек уже к 2027-2028 году. А смещение наиболее доступного жилья в Новую Москву позволяет прогнозировать дальнейший бум сделок в этой локации», — считают в Plus Development.
Что же касается элитного рынка Москвы, то здесь, по оценкам NF Group, в первом полугодии 2025 года зафиксированы сразу два исторических рекорда*. Во-первых, количество экспонируемых лотов достигло 3,2 тысячи единиц (+6% за полугодие и +21% за год), преимущественно за счет расширения экспозиции в рамках уже реализуемых проектов. А во-вторых, средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 12% за полугодие и на 34% в годовом выражении, дойдя до рекордных 2,183 млн рублей.
«Динамика цен отражает как повышение качественных характеристик продукта, так и удорожание себестоимости строительства. По предварительной оценке, совокупный объем сделок за первое полугодие 2025 года может составить примерно 900 штук, что на 7% превышает уровень 2024 года. Среди ключевых факторов, поддерживающих интерес к элитной недвижимости, — рост средневзвешенной цены квадратного метра, достаточный объем предложения и высокая надежность сегмента. Это сочетание остается привлекательным как для конечных покупателей, так и для инвесторов, рассматривающих элитные объекты как один из наиболее устойчивых активов», — уверены в компании.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Источник — http://www.bfm.ru/news/577580
