Одни игроки сегмента считают, что решения, которые девелоперы принимают в борьбе за «доступный чек», постепенно выходят за границы разумного. Другие уверены: все не так страшно, и хотя квартиры, похожие на капсулы, на рынке есть, небоскребов, целиком состоящих из 15-метровых клетушек, Россия не увидит
Фото: Алексей Иванов/Фотобанк Лори
Тренд на сокращение площадей квартир и апартаментов, который принято красиво именовать трендом на оптимизацию, наметился не сегодня, не вчера, даже не позавчера, и пока сохраняется.
Фото: Алексей Иванов/Фотобанк Лори
Например, по данным агрегатора новостроек RedCat, в Москве пять лет назад на квартиры-студии площадью до 30 квадратных метров приходилось только 8% предложения, сейчас около 15%, и в отдельные периоды последних лет доля доходила до 17,5-19%. По подсчетам экспертов агентства недвижимости «Запстрой»*, 71% объектов, представленных сегодня на первичном рынке Ленинградской области, имеют площадь менее 50 квадратных метров, причем 11% от общего числа предложений — это лоты площадью менее 25 квадратов, а самая маленькая из выставленных на продажу квартир находится в комплексе, заявленном к сдаче в 2026 году, и занимает всего 18,8 квадратного метра.
Хотя это еще что: как рассказали Бизнес ФМ эксперты системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro, в 2025 году на первичном рынке встречались предложения и поскромнее — в Уфе (17 квадратных метров), Воронеже (14,9 квадратного метра), Санкт-Петербурге (14 квадратных метров). Но больше всех в этом году удивила Москва с зафиксированным минимальным предложением в 12,3 квадрата.
Впрочем, по данным аналитиков компании Stone*, средняя площадь жилых помещений в столичных девелоперских премьерах 2025 года (а в старых границах города это 14 новых проектов без учета элитного сегмента) составляет 53 квадратных метра (год назад было 55, то его год к году снижение — 3,6%, или два квадрата). Правда, по оценкам bnMAP.pro, наиболее востребованные у покупателей столичные лоты поменьше — стабильно в диапазоне 35-45 квадратных метров.
В кулуарных разговорах часто фигурируют следующие показатели: если в 2000 году средняя площадь квартиры в новостройках составляла около 70 квадратных метров, то к 2024 году она снизилась примерно до 49 квадратов. Сокращение метража сопровождалось изменением квартирографии: в начале нулевых более половины новых квартир были многокомнатными, а однушки составляли лишь 20-30% предложения, но постепенно их доля выросла до 40-45%, при этом есть и продолжают появляться проекты, где даже трехкомнатные квартиры — редкость, не говоря уже об их более крупных «соседках». (Правда, не стоит забывать, что в подавляющем большинстве сегодняшних домов есть возможность объединить приобретенные площади).
Фото: Алексей Иванов/Фотобанк Лори
Короче говоря, по определению руководителя «ЦИАН. Аналитики» Алексея Попова, снижение площади квартир — общий долгосрочный тренд последнего времени. Однако картину, нарисованную Алексеем Бондаревым, опрошенные Бизнес ФМ игроки рынка все же называют чересчур мрачной. Спору нет, интерес к сверхмалогабаритному жилью имеется как со стороны определенной категории девелоперов, так и со стороны определенной категории покупателей, и известны случаи, когда последние устраивали настоящую охоту за 20-метровыми угловыми студиями, потому что наличие в них двух окон позволяло разделить помещение на две крошечные жилые единицы для сдачи в посуточную аренду. Но обвала метражей, схожего с тем, что наблюдался в кризис 2014 года, сейчас на рынке не случилось.
По статистике bnMAP.pro, на сегодняшний день среди всех российских миллионников наименьшая средняя площадь новостроечного лота зафиксирована в Санкт-Петербурге (44,4 квадратного метра), а наибольшая — в Самаре (60,1 квадрата). Средняя площадь строящихся квартир в продаже в 16 миллионниках — 52,4 квадрата, а если исключить из подсчетов Москву и Санкт-Петербург, то средняя площадь незначительно увеличивается до 52,6 квадратного метра.
«В целом средняя площадь строящихся квартир уперлась в 48 квадратных метров и перестала уменьшаться. И такого, что все застройщики стремятся нарезать маленькие площади, нет, поскольку спрос на эти площади весьма ограничен. Зато все больше внимания уделяется самому девелоперскому продукту, соотношению набора потребительских характеристик и цены. Вот раньше, когда на рынке не было переизбытка клубники, крупная, красивая продавалась первой и подороже, а к вечеру в ход шла жухлая, с изъянами, которая подешевле, но тоже продавалась. А теперь и вечером есть крупная, красивая, поэтому жухлая не продается вообще. Так и на рынке недвижимости: застройщики, которые в последние годы из-за того, что спрос все равно был, не уделяли должного внимания своему продукту, теперь сильно проигрывают и от безвыходности стремятся мелко нарезать площади, еще больше удешевить предложение. Но это только усугубляет их положение, потому что покупательские ниши такой нарезки очень маленькие. Таким застройщикам надо фактически резко сокращать объемы строительства, и это произойдет с неизбежностью», — считает глава портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик.
Фото: Алексей Иванов/Фотобанк Лори
Но если снижение площадей и общий тренд, то неверно связывать его исключительно со стремлением застройщиков минимизировать порог входа на рынок, думает Алексей Попов. «Это отражает актуальные демографические и социальные тренды (дети теперь раньше съезжают от родителей, а взрослые позднее заводят детей), а также изменения в продуктовых решениях (ненужные вещи теперь чаще хранят во внешних кладовых, а не в коридорах, темных комнатах или на балконах). Кстати, среднесрочный тренд — снижение метражей прекратилось. На коротких отрезках можно найти и возобновление их роста, и продолжение снижения, но это все колебания в достаточно узких диапазонах. С учетом последних законодательных инициатив (по отмене микроквартир) стоит ожидать стабилизации показателей на сложившихся уровнях и даже их небольшое увеличение», — подчеркивает эксперт.
Что касается целевой аудитории квартир-капсул, то, конечно, это в первую очередь инвесторы-арендодатели и инвесторы-перепродажники. «Именно поэтому пик интереса к таким квартирам отмечался в 2023 году, в период доступной льготной ипотеки с околонулевыми ставками», — напоминает генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина. Но не одни инвесторы раскачивают ситуацию. В частности, эксперты включают в число потенциальных интересантов приезжих, чья задача — на первое время с минимальными финансовыми затратами закрепиться на новом месте, а также родителей, покупающих детям первое в их жизни жилье и не рассчитывающих, что чада задержатся в нем надолго. «Это и сделки с прицелом на перепродажу, и инвестиции на будущее. Конечных сделок, когда покупатель планирует сразу же жить самостоятельно, в этом сегменте меньше, чем в любом другом», — делится наблюдениями Алексей Попов.
«Сейчас спрос на самые маленькие квартиры до 20 квадратных метров в Москве небольшой, на сделки с ними приходятся 1,6% всех ДДУ, а в пиковый 2023 год приходились 2,5%. Но в целом по сравнению с 2020 годом заметен сдвиг интереса покупателей в сторону более компактных квартир: в 2020 году квартиры площадью 20-40 квадратов оттягивали 22,9% спроса, а сейчас уже 37,8%», — добавляет Наталья Шаталина.
Теперь что касается наблюдения, что застройщики начали экономить на функциях, превращая кухни-гостиные в четырехметровые углы с раковиной, а балконы — в ниши с окном. В самом подходе к совмещению функциональности Наталья Шаталина не видит ничего плохого. «На рынке появляется все больше квартир, где кухня объединена со столовой/гостиной и, по сути, не выделяется как отдельное помещение. Многим покупателям нравится такой подход к организации пространства, рациональное использование площади, отсутствие длинных коридоров, продуманная система хранения. Главное, чтобы оптимизация не переходила границы разумного и не мешала комфортной жизни в квартире», — еще раз подчеркивает эксперт.
Михаил Синицын/ТАСС
И, по наблюдениям Алексея Попова, все последние годы одновременно со снижением метражей квартир и площадь кухонь, и высота потолков не уменьшалась, а, напротив, только росла. «По сравнению с фоновой застройкой времен позднего СССР кухни стали на два-три квадратных метра больше, а потолки — на 30-35 сантиметров выше. Очень маленькие жилые помещения в стиле Юго-Восточной Азии у нас не приживутся из-за иного образа жизни. У наших современников не принято стирать в общественных прачечных и постоянно питаться вне дома, у нас кратно большие площади занимают места для хранения одежды и других домашних вещей. То есть, даже если бы государство не вмешалось с запретами микроквартир, появления небоскребов, состоящих из 15-метровых студий, у нас с высокой вероятностью не произошло бы», — думает эксперт.
«Избыток небольших по площади квартир, особенно суперкомпактных студий, — это плохая практика для рынка. При большой их доле жилой дом рискует превратиться в аналог гостиницы или общежития и стать негативным объектом для соседних домов. Также не стоит забывать о том, что мелкая нарезка увеличивает нагрузку на инфраструктуру, как социально-бытовую, так и транспортную, что негативно влияет на комфортность района в целом. Чтобы не допустить перекосов, в Москве и было принято решение запретить строительство однокомнатных квартир и студий площадью менее 28 квадратов и двухкомнатных квартир площадью менее 44 квадратов. Запрет действует с августа прошлого года, то есть все проекты, которые получают разрешения на строительство после этой даты, должны соответствовать новым правилам», — отмечает Наталья Шаталина.
А что по этому поводу думают сами застройщики? Принимают ли в свой адрес обвинения в пространственной сверхэкономии и недопустимом с точки зрения здравого смысла урезании функционала квартир? И если в основе этого процесса лежит стремление максимально сократить чек покупки, то нет ли каких-то других способов? Продолжим.
Источник — http://www.bfm.ru/news/577821
