Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать, рассчитать и оспорить

Время прочтения: 9 минут #Налоги #Жизнь за границей #Юридические аспекты

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, которая напрямую влияет на налоги, сделки с имуществом и госпошлины. Если вы владеете квартирой, домом или земельным участком, эта цифра определяет, сколько вы заплатите в бюджет, например, за налог на имущество или при продаже недвижимости.

В нашей статье мы разберем, как формируется кадастровая стоимость, чем она отличается от других видов оценки и можно ли ее оспорить.

Содержание

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость (КС) — это оценка недвижимости, которую проводят государственные органы для учета стоимости недвижимости при расчете налогообложения, сделок и других юридических процедур. Процедура определения КС стандартизирована в законе № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и не зависит от текущих рыночных условий.

Она формируется с помощью массовой оценки, при которой объекты недвижимости группируются по схожим характеристикам. Например, все квартиры в одном районе города оцениваются по единому удельному показателю (руб./м²), скорректированному на факторы вроде этажности или удаленности от метро.

Рыночная стоимость определяется спросом и предложением на рынке недвижимости. При ее расчете учитывается расположение объекта, его состояние, сопутствующая инфраструктура и даже субъективные предпочтения покупателей. Например, из-за высокого спроса рыночная стоимость квартиры в центре города может доходить до 6 млн ₽, хотя кадастровая всего 5 млн ₽.

Основные нормативные акты:

Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 устанавливает правила проведения массовой оценки, обязанности государственных органов и права собственников (периодичность оценки, порядок оспаривания ее результатов).
Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 регулирует общие принципы оценочной деятельности, включая случаи, когда собственники заказывают независимую оценку для оспаривания КС.
Земельный кодекс Российской Федерации регулирует вопросы кадастровой стоимости земельных участков. Например, статья 66 ЗК РФ закрепляет, что КС земли используется для расчета земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости при приобретении участков у государства.
Налоговый кодекс Российской Федерации определяет, что налог на имущество физических лиц рассчитывается на основе кадастровой стоимости.
Приказ Росреестра № П/0336 от 04.08.2021 утверждает методические указания по государственной кадастровой оценке и процедуры массовой оценки.

Региональные органы власти определяют, когда проводить очередную оценку в рамках установленных законом сроков. Например, рынок Москвы и Санкт-Петербурга крайне активен, поэтому оценка там проводится раз в 2 года, а в других регионах — раз в 3–5 лет. Регионы могут инициировать внеочередную оценку, если индекс рынка недвижимости изменился более чем на 30% (ст. 14 ФЗ-237).

Применение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость напрямую влияет на финансовые обязательства собственников при расчете налогов, госпошлин, арендной платы и других платежей, связанных с недвижимостью.

Налог на имущество физических лиц. В большинстве субъектов РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется по формуле: налог = (кадастровая стоимость — налоговый вычет) × ставка. Ставки для квартир составляют от 0,1 до 0,3%, а для элитной недвижимости (свыше 300 млн руб.) — до 2%. Налоговый вычет применяется к площади квартиры в 20 кв. м, к площади дома — в,50 кв. м.
Земельный налог. В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость — это база для исчисления земельного налога для собственников земельных участков. Формула идентичная налогу на имущество, но максимальная ставка составляет 0,3% для участков под ИЖС, садоводство и ЛПХ и до 1,5% — для остальных категорий.
Налог на имущество организаций. С 2019 года кадастровая стоимость применяется также и в налогообложении юридических лиц. Как правило, это торговые, офисные и административные здания, используемые в коммерческих целях.
Государственная пошлина. Нотариусы используют КС для расчета размера государственной пошлины, если в договоре не указана рыночная стоимость объекта или если она ниже кадастровой. Чаще всего это происходит при наследовании недвижимости, оформлении договора дарения или доверительного управления.
Арендная плата. Региональные и муниципальные власти при заключении договора аренды могут утвердить порядок выплат по ней от кадастровой стоимости участка. Обычно — от 0,3 до 3%, в зависимости от категории и назначения участка. Например, арендная ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости используется в Московской области при предоставлении участков под ИЖС.

Вопреки расхожему мнению, кадастровая стоимость редко используется для оформления ипотечного кредита. Для этих целей есть оценочная стоимость, то есть стоимость недвижимости, определяемая по конкретным критериям.

Также кадастровая стоимость применяется:

при разделе имущества в суде (определение долей);
при банкротстве (определение стоимости активов);
при расчетах арендных ставок в суде (особенно в спорах между собственником и арендатором);
при оценке залога, если отсутствует рыночная оценка.

Отдельно стоит упомянуть про роль кадастровой стоимости при продаже объекта раньше минимально установленного срока владения недвижимостью. Когда физическое лицо продает недвижимость, оно может быть обязано заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ): по ставке 13% для резидентов и 30% — для нерезидентов (ст. 224 НК РФ). Но если выполняется условие владения объектом более установленного законом срока, то продажа освобождается от налогообложения (статья 217.1 НК РФ).

С 2016 года действуют две разные минимальные продолжительности владения. По умолчанию для всех объектов недвижимости установлен срок в 5 лет. Сокращенный срок в 3 года применяется, когда имущество было единственным жильем на момент продажи или было получено:

по наследству;
по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением.

В этом случае налоговая база определяется как наибольшая из двух величин: цена по договору купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи.

Актуальные новости рынка недвижимости Подписаться

Периодичность и обновление

Кадастровая стоимость периодически обновляется в ходе государственной кадастровой оценки (ГКО). Согласно Федеральному закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 14), ее периодичность варьируется в зависимости от региона:

В городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург и других, оценка проводится не реже одного раза в 2 года из-за высокой динамики рынка и объемов недвижимости.
В других регионах России оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Внеочередная ГКО проводится, если индекс рынка недвижимости изменился на 30% и больше (в ту или иную сторону). Например, если в регионе произошел резкий рост цен на жилье или при экономическом спаде.

Кто отвечает за обновление?

Региональные органы власти. Они определяют сроки очередной и внеочередной оценки, выбирают ГБУ для ее проведения и утверждают результаты.
Государственные бюджетные учреждения (ГБУ). ГБУ собирают данные о рынке, применяют удельные показатели и корректирующие коэффициенты.
Росреестр. Контролирует процесс и публикует результаты ГКО.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость своего объекта можно через онлайн-сервисы Росреестра, в МФЦ или путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

На официальном сайте Росреестра есть публичная кадастровая карта. Достаточно зайти на сайт, ввести в поисковую строку адрес объекта или его кадастровый номер. Карта покажет объект и его характеристики, включая КС, дату последней оценки и категорию недвижимости.

Для получения официального документа с КС необходимо заказать выписку из ЕГРН. Документ можно получить там же — в разделе «Услуги и сервисы» в подразделе «Предоставление сведений ЕГРН». Также можно обратиться в МФЦ или создать соответствующую заявку через портал «Госуслуг».

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

В первую очередь убедитесь, что у вас есть актуальные данные о кадастровой стоимости вашего объекта. Дальше нужно выяснить рыночную стоимость недвижимости через аналогичные объявления на ЦИАН, Авито, ДомКлик и др. Если кадастровая стоимость больше рыночной более чем на 20–25%, то точно стоит проверить данные реестра на ваш объект (вполне возможно при расчете допустили ошибку). Если больше на 30% и более, скорее всего кадастровая стоимость по какой-то причине еще и завышена.

Далее нужно знать, когда в последний раз проводился расчет стоимости через ЕГРН либо сайт ГБУ субъекта РФ, отвечающего за оценку. Если его проводили 4–5 лет назад, а рынок недвижимости показал спад, то кадастровая цена может быть скорее всего выше реальной стоимости объекта.

Некоторые признаки завышенной кадастровой стоимости (КС):

рыночная цена на квартиры в вашем доме ниже кадастровой;
при аналогичных характеристиках квартиры соседи платят меньший налог;
у объекта ошибочно указаны характеристики.

Покупатели вашей недвижимости тоже могут неосознанно дать сигнал к перепроверке кадастровой стоимости. Если покупатель не начинает спорить о цене сделки, ссылаясь на кадастр, — это показатель, что, возможно, кадастровая стоимость слишком высокая или явно превышает рыночную.

Оспаривание кадастровой стоимости

Законодательство Российской Федерации предоставляет собственникам право оспаривать КС. Процедура оспаривания регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 16) и позволяет добиться пересмотра КС через комиссию Росреестра или суд. Оспаривание КС возможно в двух основных случаях:

Технические ошибки в данных. Это ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которые использовались при расчете КС. Например, если в данных реестра указаны неправильные характеристики (например, год постройки дома, его площадь или категория).
Методологические ошибки. Если кадастровая стоимость объекта выше рыночной, то, вероятно, при ее расчете ГКО неправильно определили группы объектов для массовой оценки.

Оспорить КС возможно тоже двумя путями: через комиссию при Росреестре или суд. Комиссия по рассмотрению споров о результатах ГКО — это первый и наиболее простой способ оспаривания, предусмотренный ст. 16 ФЗ-237. Подать заявку нужно в течение 6 месяцев с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН (дату можно узнать в выписке ЕГРН или на сайте Росреестра) через территориальное управление Росреестра или МФЦ.

Необходимые документы:

Заявление (форма доступна на сайте Росреестра или в МФЦ).
Выписка из ЕГРН с текущей КС.
Документы, подтверждающие ошибку (например, технический паспорт с правильной площадью).
Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости (для методологических ошибок или превышения рыночной стоимости).
Паспорт заявителя и документы на право собственности (например, свидетельство или выписка ЕГРН).

Заявление рассматривают до 30 рабочих дней. В этот период комиссия может запросить дополнительные документы, однако если доказательства недостаточны, заявитель может получить отказ.

Если комиссия отказала, то остается лишь суд. Административный иск можно подать в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ) в течение 3-х месяцев с момента получения отказа комиссии или 6-ти месяцев с даты внесения КС в ЕГРН, если заявитель в нее не обращался.

Иск нужно направить в районный суд по месту нахождения недвижимости, приложив выписку из ЕГРН, отчет независимого оценщика (обязателен для определения рыночной стоимости) и документы, подтверждающие ошибку (например, технический паспорт). Также потребуется оплатить госпошлину (300 ₽ для физлиц, 3000 ₽ для юрлиц) и приложить квитанцию к исковому заявлению. Если вы собираетесь подавать заявление через своего представителя, то нужно приложить еще и доверенность. Сроки рассмотрения иска 2–3 месяца, но может получиться и дольше, если суд решит, что нужно провести дополнительные экспертизы.

Часто задаваемые вопросы о кадастровой стоимости

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Кадастровая стоимость (КС) не учитывает индивидуальные особенности недвижимости, вроде дорогого ремонта или мебели в ней. Рыночная же стоимость учитывает эти нюансы и также во многом зависит от спроса. Если район является престижным, то и рыночная цена на недвижимость там будет более высокой, чем кадастровая.

Кадастровая стоимость используется для расчета налогов, пошлин и других нюансов, связанных с финансовым бременем владельца недвижимости. Рыночная же нужна для установления цены недвижимости, чтобы не продать ее дешевле чем у конкурентов.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости?

Кадастровую стоимость объекта можно узнать через публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. Достаточно указать адрес или кадастровый номер. Документ для официального подтверждения КС можно получить в разделе «Получение данных ЕГРН» через МФЦ или портал «Госуслуг».

Можно ли снизить кадастровую стоимость, если она завышена?

Кадастровую стоимость можно оспорить, если она завышена из-за технических ошибок или методологических. Если вы выяснили, что в данных реестра параметры вашей недвижимости указаны неверно или кадастровая стоимость значительно выше рыночной (на 25% и более), то можно подать заявление в комиссию Росреестра на пересмотр КС. Сделать это можно в течение 6 месяцев с даты внесения КС в ЕГРН. Также можно напрямую обратиться в суд, но этот процесс длится от 2-х месяцев и требует затрат на оплату госпошлины, независимого оценщика и юриста.