Непомерно высокая ключевая ставка, сокращение объема заказов на фоне сворачивания льготной ипотеки, отсутствие типового договора и других атрибутов прозрачного рынка — лишь начало списка проблем, о которых сегодня говорят эксперты
Согласно данным Росстата, которые председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин привел на пленарном заседании выставки индивидуального домостроения Open Village 2025, в первом полугодии этого года на объекты ИЖС пришлось 71,5% от общего ввода жилья в стране. «И хотя это на 1,5% меньше, чем за тот же период прошлого года, есть основания полагать, что во втором полугодии ситуация выправится», — считает эксперт.
По оценкам директора по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгения Квасенкова, «в количественном выражении рост ИЖС-ипотеки сегодня не самый значительный, но если взглянуть на это под углом статистики, то мы видим трехкратный рост за последние несколько месяцев. На мой взгляд, тенденция хорошая».
Конечно, рывка вперед в ИЖС ожидать не стоит — сказывается отмена массовой льготной ипотеки, однако потенциальный спрос остается высоким и составляет 560 тысяч домов в год — это в 1,2 раза больше текущих объемов строительства, подчеркивает эксперт. «По статистике «Дом.РФ», построить индивидуальный жилой дом в ближайшие пять лет планируют почти 5 млн российских семей, приступить к строительству в этот период готовы 2,8 млн семей. Еще 2,1 млн могут рассмотреть этот вариант при более благоприятных экономических условиях», — отмечает Евгений Квасенков.
Правда, не все пребывают в столь же оптимистичном расположении духа. «Первое полугодие прошло под диктовку немыслимого 21% ключевой ставки ЦБ РФ. Даже снижение до 18% не дало рынку загородной недвижимости вздохнуть: восстановление будет медленным», — считают аналитики экспертного клуба «Загородный девелопмент», недавно опубликовавшие свои итоги полугодия*. В частности, «при сравнении нынешних показателей подмосковного рынка коттеджных поселков с показателями прошлого года, который тоже радужным не был, очевиден катастрофический рост доли падения продаж в проектах всех сегментов».
Особенно пострадал экономкласс, 71% которого (+13% год к году) находится в зоне падения более чем в два раза, а еще 10% (-8%) — тоже в зоне падения, но до двух раз. Таким образом, 81% самого доступного по цене загородного предложения — в глубоком минусе. Лишь 3% рынка экономкласса (-14%) — территория без спада, а 16% (+9%) — область хоть какого-то продажного плюса.
В комфорт-классе минусовой показатель даже выше — 84%: 64% рынка (+3% год к году) просели по продажам минимум вдвое, а 20% (+6%) — поменьше, но тоже просели. Стабильность продемонстрировали 14% комфорт-классного предложения (-6% год к году), в плюс ушли только 2% (-3% по сравнению с прошлогодними показателями).
Бизнес-класс зафиксировал свой «минус» на отметке 74% — 45% (-7%) и 29% (+19%) соответственно. Правда, тут никакого спада не ощущает уже 19% рынка (-9%), и положительная динамика фиксируется у 7% (-3% год к году). А расклад в премиальном сегменте таков: 56% в отрицательной зоне (22% (-5% год к году) по продажам упали более чем в два раза и 34% (+15%) — менее чем вдвое), однако 24% (-8%) обошлись без спада, а 20% (-2%) показали рост.
«Высокая ставка = паралич рынка. 21% (и даже 18%) оказались неподъемными для большинства покупателей: и на фоне 16% в первом полугодии 2024 года рынок был слаб, но сейчас ситуация значительно хуже. Последующее плавное снижение ставки ЦБ — главная надежда на восстановление покупательской активности. Без этого тренда ждать быстрого улучшения наивно. Сегодня рынок очищается, покупают исключительно то, что реально нужно и безупречно по качеству/цене/локации. А падение спроса конкретно в бизнес-классе — жесткий сигнал девелоперам: качество продукта и его востребованность выходят на первый план, «просто построить» больше недостаточно», — делятся выводами аналитики «Загородного девелопмента».
Фото: пресс-служба Open Village
В продолжение основатель Open Village Владислав Копица напоминает: радикальное сокращение объемов выдачи льготной ипотеки привело к тому, что многие компании испытывают сегодня дефицит заказов. Хотя, может, это и не так плохо.
«Игроки рынка ИЖС — это структуры со штатом от одного до, дай бог, 100 человек, у 80% из них отсутствуют финансисты, и если бы сейчас был такой же повышенный спрос, с учетом того, что льготная ипотека теперь привязана к счетам эскроу, мы бы увидели не десятки, а сотни банкротств и еще больше проблем с конечным потребителем. Не так много открытых мошенников, которые пришли на рынок забрать чужие деньги, гораздо больше бизнесменов, которые просто не умеют считать, которые научились строить дома, но не финансовые модели. И хотелось бы, чтобы государство в стремлении регулировать отрасль все-таки отделяло жуликов от тех, кто просто попал в кассовый разрыв», — говорит Владислав Копица.
По его мнению, «неправильно было бы просто наказывать таких банкротов, это не решит проблему в целом. В условиях перехода на рельсы проектного финансирования необходимо способствовать повышению финансовой грамотности малых застройщиков, а в дальнейшем давать таким застройщикам возможность работать правильно, чтобы выполнять свои обязательства перед заказчиками и возвращать долги».
Понятно, что финансовые факторы крайне важны для любого рынка, но конкретно для рынка ИЖС в нынешнем его состоянии проблемными являются и другие аспекты. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, куратор секции «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» Александр Якубовский в своем выступлении на пленарной сессии Open Village 2025 особо выделил четыре.
«Во-первых, договор, который у каждого подрядчика свой: судебная практика неоднородна, доказательная база слабая, и в случае конфликта у людей практически нет единого, понятного механизма защиты. Во-вторых, подрядчики — это порой компании без опыта, без техники, без достаточного числа профессиональных сотрудников, иногда вообще без строительных навыков выполнения работ, и проверить их практически невозможно — регистрации нет, и как такового прозрачного рынка на сегодня тоже нет.
В-третьих, люди переезжают в новый дом — и начинается новая реальность: дороги не ремонтируются, освещение не работает, вопросы безопасности не решены и так далее. В-четвертых, если подрядчик исчез и проект оказался недостроенным, семья остается с ипотекой, но без дома — не первый раз говорю о том, что с этой проблемой столкнулись уже не тысячи, а десятки тысяч людей», — подчеркнул Александр Якубовский.
Фото: пресс-служба Open Village
Наверное, в список под заголовком «Кто виноват?» можно включить еще не один пункт, мешающий ИЖС-сегменту и его игрокам. Но, пожалуй, пора переходить к параллельному списку под более обнадеживающим заголовком «Что делать?». Продолжим.
Источник — http://www.bfm.ru/news/580668
