Где купить квартиру в Польше в 2025: интервью с экспертом

Время прочтения: 6 минут #Покупка недвижимости

Доходность до 9% годовых, растущие цены в крупных городах и появление недооцененных регионов с высоким потенциалом — польский рынок недвижимости сегодня предлагает привлекательные возможности как для собственного проживания, так и для инвестиций. При этом условия покупки для иностранцев остаются относительно лояльными, особенно для граждан ЕС и обладателей постоянного вида на жительство.

Константин Обуховский, директор агентства недвижимости OKEASK, поделился экспертным взглядом на текущее состояние и перспективы польского рынка. Из интервью вы узнаете, какие города показывают лучшую динамику, на какую доходность можно рассчитывать в разных сегментах и какие изменения ждут рынок в ближайшие годы.

Содержание

Динамика спроса и изменения в законодательстве

— Как изменился и продолжает меняться спрос на жилье в Польше со стороны местных и иностранцев в последние два года?

— Спрос со стороны местных заметно вырос в 2023–2024 годах, благодаря государственным программам, снижению процентных ставок и оживлению рынка после инфляционного спада. Также молодые покупатели стали более активными благодаря программам «Mieszkanie na start» и снижению ставок.

Иностранцы — особенно граждане Украины, Беларуси — все чаще становятся покупателями, а не только арендаторами. Видим рост покупательской активности и со стороны инвесторов из стран Западной Европы.

— Какие изменения в законодательстве, касающиеся покупки недвижимости иностранцами, могут произойти в ближайшем будущем?

— На сегодня граждане ЕС могут покупать жилье без ограничений. Для граждан стран вне ЕС — в большинстве случаев не требуется разрешение на покупку квартиры, но требуется на покупку отдельных земельных участков и отдельностоящих домов. Радикальных изменений не ожидается.

— Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости? И если да, то как её условия отличаются от тех, что актуальны для местных жителей?

— Да, могут. Условия зависят от гражданства, типа ВНЖ и доходов.

Граждане ЕС, а также резиденты с постоянным ВНЖ могут получить ипотеку на тех же условиях, что и поляки.

Иностранцам вне ЕС (в т.ч. украинцам без карты побыту) банки дают кредиты реже, с большим первоначальным взносом (минимум 20–30%) и более строгой проверкой дохода. Банки, как правило, требуют стабильный доход в Польше и подтверждение легального пребывания.

— Какие факторы будут определять спрос на жилье в ближайший год?

— Основные факторы:

Уровень процентных ставок и доступность ипотеки.
Программы государственной поддержки (включая новые программы субсидий).
Миграционные потоки (в т.ч. из Украины).
Ситуация на рынке труда и инфляция.
Темпы строительства нового жилья.

Если макроэкономическая стабильность сохранится, спрос будет высоким.

Примеры объектов недвижимости в Польше

Квартира 1 комната Варшава, Польша

23 м² Короче говоря, Идеально тихая, с видом на парк компактная квартира в довоенном многоквартирн… $159,693

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство Etalon Estate Group Языки общения English, Русский, Polski, Українська

Дом Поморское воеводство, Польша

200 м² Энергоэффективный дом в частном здании, угол с садом и уникальным видом $302,723

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство Etalon Estate Group Языки общения English, Русский, Polski, Українська

Дом Краков, Польша

203 м² Предлагаем на продажу уникальный, отдельно стоящий дом площадью 202 м2, расположенный на жив… $555,455

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство Etalon Estate Group Языки общения English, Русский, Polski, Українська

Студия 2 комнаты Познань, Польша

29 м² Премьера Оферты в День открытых дверей 10 июля (четверг) 17-18. Применяются более ранние зап… $158,027

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство Etalon Estate Group Языки общения English, Русский, Polski, Українська Посмотреть все похожие объекты

Недооцененные регионы, цены и прогнозируемый ROI

— Какие типы недвижимости в Польше наиболее привлекательны для инвестиций сейчас и в ближайшие годы с точки зрения окупаемости?

— Наиболее привлекательны сегодня — малометражные квартиры (студии и двухкомнатные), особенно в больших городах и пригородах с хорошим транспортом. Это обусловлено тем, что такие квартиры дешевле, чем большего размера или с большим количеством комнат и популярностью сдачи в аренду таких квартир со стороны молодежи, студентов и трудовых мигрантов. Всегда был интерес к недвижимости на первичном рынке потому, что можно платить поэтапно и сделать ремонт согласно своему вкусу.

— Что сейчас происходит с ценами по Вашим наблюдениям?

— Во многих случаях цены стабильны. Часть сегментов недвижимости продолжает уверенный постепенный рост, некоторые сегменты недвижимости сейчас в состоянии коррекции.

— Какие польские города и, может быть, районы в них наиболее ликвидны для покупки жилья или инвестиций?

— Традиционно ликвидны Варшава, Краков, Вроцлав и Гданьск — они обеспечивают быструю сдачу и стабильный рост стоимости. В Варшаве особенно интересны районы: Mokotów, Wola, Praga-Północ, Ursynów. В Кракове — Podgórze и Grzegórzki. В Труймясте — Gdynia Redłowo и Гданьск Wrzeszcz.

— Какие города или регионы недооценены, но имеют потенциал для роста в ближайшие годы?

— Среди недооцененных:

Лодзь — благодаря логистике, студенческому населению и активной модернизации.
Быдгощ и Торунь — устойчивый рост, особенно в аренде.
Жешув — растущая роль как центра для бизнеса, особенно в контексте восточной границы.
Пригороды крупных городов — низкий порог входа, хорошее сообщение.

— На какой ROI можно рассчитывать в среднем?

— Для долгосрочной аренды в крупных городах — 4–6% годовых, при удачной покупке и хорошем управлении — до 7%. Краткосрочная аренда может давать до 8–9%, но требует большего вовлечения и подвержена сезонности. В пригородах ROI может быть выше из-за более низкой цены входа.

— Каковы Ваши прогнозы для польского рынка недвижимости на 2026–2030 годы? Станет ли Польша догонять по ценам более дорогие рынки, такие как Германия, например?

— Польша продолжит устойчивый рост цен — в среднем 4–7% в год, в зависимости от города. Дифференциация будет снижаться. Варшава и Краков вполне могут приблизиться к Берлину в плане средней цены за м². При этом спрос останется высоким за счет миграции, цифровизации процессов и роста арендного сектора.

Подытожим

Польский рынок недвижимости в 2025 году предлагает привлекательные возможности как для проживания, так и для инвестиций. Ключевые выводы из интервью с экспертом: стабильный рост цен на 4-7% в год, доходность от аренды до 9% годовых и появление недооцененных регионов с высоким потенциалом. Для иностранцев условия покупки остаются достаточно лояльными, особенно для граждан ЕС, а получение ипотеки возможно при соблюдении требований банков к доходам и статусу пребывания.

При выборе недвижимости стоит обратить внимание на малометражные квартиры в крупных городах и их пригородах, а также рассмотреть перспективные, но пока недооцененные города как Лодзь, Быдгощ и Жешув. Главное — учитывать макроэкономические факторы, следить за государственными программами поддержки и выбирать объекты с хорошей транспортной доступностью.