Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать

Время прочтения: 8 минут #Покупка и продажа недвижимости #Инвестиции

Коммерческая недвижимость (КН) — это объекты, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности и получения дохода от аренды или перепродажи. В отличие от жилых помещений эти активы создаются специально для бизнеса и считаются одним из самых прибыльных сегментов рынка недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России и СНГ сегодня приносят среднюю доходность 8–13% годовых, а нишевые активы (мини-склады, объекты класса C) могут достигать 15% годовых. В развитых странах средние ставки капитализации (cap rate) крупных офисов и торговых центров составляют 5–7%, что после вычета расходов дает чистую доходность порядка 4–6%.

Цель данного материала — дать полное понимание о том, как заработать на коммерческой недвижимости, разобрать основные стратегии инвестирования и привести практические расчеты окупаемости коммерческой недвижимости.

Содержание

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (Commercial Real Estate, CRE) — это здания и земельные участки, используемые для получения прибыли через предпринимательскую деятельность. Главное отличие от жилой недвижимости заключается в целевом назначении: жилье предназначено для проживания, а коммерческие объекты создаются для бизнеса.

Трансформация бизнес-пространств: какой будет коммерческая недвижимость в ближайшие годы

Основные виды коммерческой недвижимости

Офисные помещения

Бизнес-центры и офисные здания.
Коворкинги и гибкие рабочие пространства.
Классификация: Class A (премиум), Class B (стандарт), Class C (эконом).

Торговые площади

Торговые центры и ритейл-парки.
Отдельно стоящие магазины и стрит-ритейл.
Торговые площади для аренды в жилых комплексах, автосалоны и шоу-румы.

Складские комплексы

Логистические центры и распределительные хабы.
Производственно-складские комплексы.
Склады индивидуального хранения, мини-склады и холодильные терминалы.

Гостиницы и апарт-отели

Отели различных категорий, хостелы, мини-гостиницы.
Апарт-отели с гостиничным сервисом, санатории и пансионаты.

«Квартира, но с гостиничным сервисом». Что такое апарт-отели и зачем в них инвестировать?

Производственные здания

Заводские корпуса, цеха.
Технопарки и индустриальные зоны.
Лаборатории и R&D-центры, пищевые производства.

Многофункциональные комплексы

Проекты смешанного использования (офисы + торговля + гостиницы).
Бизнес-кварталы, специализированные комплексы (медицинские, образовательные).

Критерии отнесения к КН: целевое назначение по документам, разрешенное использование земельного участка, регистрация в качестве объекта предпринимательской деятельности.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой

Существуют юридические и налоговые различия:

Налоги на коммерческую недвижимость: имущественный налог до 2,2% от кадастровой стоимости для организаций против 0,1–0,3% для жилья.
НДС при продаже (20%) и налог на прибыль (20% для юрлиц, 13% для физлиц).

Требования к эксплуатации:

Строгие нормы пожарной безопасности, санитарии, энергоэффективности.
Необходимость получения разрешений и лицензий для отдельных видов деятельности.

Доходность и сроки окупаемости:

Средняя чистая доходность коммерческой недвижимости в России 8–13% годовых, жилой сегмент — 4–6%.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости — 7–12 лет, жильё — 5–7 лет.

Деловая недвижимость более волатильна и зависит от экономических циклов, но предлагает больший потенциал роста стоимости и пассивный доход от недвижимости.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Расскажем о 4-х проверенных способах заработка:

Аренда коммерческой недвижимости

Долгосрочная аренда — основа пассивного дохода от недвижимости.

Офисы Class A в Москве: 30,000–45,000 руб./м²·год.
Торговые площади в ТЦ: 25,000–50,000 руб./м²·год.
Склады Class A: 4000–7000 руб./м²·год.

Пример расчета:

Площадь 1000 м² офисов Class A × 35,000 руб./м²·год = 35 млн руб.

Операционные расходы (30%) = 10,5 млн → NOI = 24,5 млн → ROI недвижимости = 24,5/200 ×100% = 12,25%.

Краткосрочная аренда (коворкинги, переговорные, event-площадки) — доходность 15–25% годовых.

Перепродажа (flipping)

Поиск недооцененных объектов с потенциалом роста цены на 30–50%. Затем инвестиции в ремонт и реконфигурацию. И как итог — продажа через 1–3 года.

Пример: покупка офиса за 50 млн, вложения 10 млн, продажа за 80 млн → прибыль 20 млн (33% за 2 года).

Управление объектами

Примеры такового использования:

Субаренда крупных площадей: аренда по базовой ставке и сдача блоками дороже.
Офисные помещения инвестиции в коворкинги: доходность 20–30%.
Мини-склады (self-storage): доходность 40–60%.

Инвестиции в девелоперские проекты

Примерная схема:

Вход на стадии котлована с дисконтом 30–40%.
Потенциальная доходность 25–40% годовых.
Высокие риски и длительные сроки окупаемости (5–7 лет).

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Плюсы:

Доходность коммерческой недвижимости как правило выше, чем у жилой недвижимости и депозитов.
Долгосрочные арендаторы (5–15 лет).
Возможность заключения договоров в валюте.
Потенциал роста стоимости 5–12% годовых.

Минусы:

Высокий порог входа — купить коммерческую недвижимость можно от 10–20 млн руб.
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость: простои (vacancy) до 3–12 месяцев.
Зависимость от экономической активности региона.

Примеры коммерческой недвижимости

Отель 460 м² Город Пула, Хорватия

460 м² Цена упала на 500 000 евро! Старая цена была 1,5 миллиона евро!Прекрасная туристическая собс… Цена по запросу

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство ADRIONIKA CONSULTING Языки общения English, Русский, Deutsch, Hrvatski, Crnogorski

Магазин 13 м² Минск, Беларусь

13 м²

2/2 В продаже торговое помещение площадью 12.9 м2 в ТЦ «Магнит «. Частная собственность . Есть … $19,500

Рекомендовать

Оставить заявку

Коммерческое помещение 76 м² Вильнюс, Литва

76 м² Петь 76 кВ. М. Эксклюзивные коммерческие сделки с индивидуальным участием другой стороны в Ц… $114,241

Рекомендовать

Оставить заявку

Инвестиционная 5 652 м² Винер-Нойштадт, Австрия

5 652 м² На продажу выставлено благоустроенное полностью арендованное новое здание в Grazer Strasse в… $1,41 млн

Рекомендовать

Оставить заявку Посмотреть все похожие объекты

Как выбрать коммерческую недвижимость и сколько можно заработать

При выборе объекта опирайтесь на следующие факторы:

Локация и транспортная доступность: бизнес-центры, узлы метро и шоссе.
Инфраструктура: банки, кафе, гостиницы, жилые районы для ритейла.
Юридическая чистота: отсутствие обременений, соответствие целевого назначения.
Потенциал роста: планы развития района, возможность перепрофилирования.
Анализ спроса: вакантность менее 15% в регионе за последние 3–5 лет.

Расчеты доходности и примеры

Средняя доходность коммерческой недвижимости по типам объектов:
Офисные здания

Класс A: 6–8% (стабильные арендаторы, престижная локация)
Класс B: 8–12% (требуют минимальных вложений).
Класс C: 12–18% (высокие риски, но больший потенциал роста).

Торговая недвижимость

ТЦ в центре города: 7–10%.
Street-retail: 10–15%.
Торговые галереи: 12–20%.

Складская недвижимость

Класс A (современные склады): 8–12%.
Класс B: 10–15%.
Специализированные склады: 12–18%.

Пример инвестиционного кейса

Объект: офисное здание 2000 м² в спальном районе за 150 млн руб.
Доходы:

Аренда: 2000 м² × 15,000 руб/м²/год = 30 млн руб.
Паркинг: 50 мест × 3000 руб/мес × 12 мес = 1,8 млн руб.
Общий доход: 31,8 млн руб.

Расходы:

Управление и обслуживание: 4 млн руб. (13%).
Коммунальные услуги: 3 млн руб. (10%).
Налоги на коммерческую недвижимость: 2,5 млн руб.
Реклама и маркетинг: 0,5 млн руб.
Общие расходы: 10 млн руб.

Чистый операционный доход: 31,8 — 10 = 21,8 млн руб.

Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: ROI недвижимости = 21,8 млн / 150 млн × 100% = 14,5% годовых.

Окупаемость коммерческой недвижимости: 150 млн / 21,8 млн = 6,9 лет.

Формирование чистой прибыли

После вычета всех налогов на коммерческую недвижимость и операционных расходов инвестор получает чистую прибыль, которая может реинвестироваться в развитие объекта или покупку новых активов.

Тип недвижимости	Cap rate (Россия)	Чистая доходность, %	Срок окупаемости, лет
Офис Class A	7–8	8–12	8–12
Склад Class A	6–7	8–10	8–12
Торговые центры	7–9	8–11	9–12
Гостиницы	8–10	9–12	8–11

Инвестиционный кейс:

Офис 2000 м² в спальном районе за 150 млн руб.

Аренда: 2000×15 000 = 30 млн.
Паркинг: 50×3 000×12 = 1,8 млн.
Общий доход: 31,8 млн.
Расходы (управление, комм., налоги): 10 млн.
NOI = 21,8 млн → ROI = 21,8/150×100% = 14,5% → окупаемость 6,9 года.

Налоги и юридические нюансы

Поговорим о «скучных», но очень важных нюансах.

Налоги на коммерческую недвижимость

Налог на имущество организаций:

Ставка: до 2,2% от кадастровой стоимости.
Для торговых объектов площадью свыше 5000 м²: 2,2%.
Льготы для резидентов ОЭЗ и технопарков.

Налогообложение арендных доходов:

Для физлиц: 13% НДФЛ.
Для ООО на ОСН: 20% налога на прибыль + 20% НДС.
УСН «Доходы»: 6% с валового дохода.

НДС при продаже:

20% с продажной стоимости для объектов в собственности менее 5 лет.
Освобождение при владении свыше 5 лет.

Регистрация права собственности

Обязательная государственная регистрация через Росреестр включает:

Подача документов и заявления
Проведение технической инвентаризации
Получение выписки из ЕГРН
Сроки регистрации: 7-14 рабочих дней

Лицензии и разрешения

Для отдельных видов деятельности требуются специальные разрешения:

Гостиничная деятельность
Медицинские услуги
Образовательная деятельность
Продажа алкоголя

Договор аренды: ключевые пункты

Аренда коммерческой недвижимости требует детального договора с указанием:

Точного описания объекта и разрешенного использования
Размера арендной платы и порядка индексации
Распределения коммунальных платежей
Условий досрочного расторжения
Залогового обеспечения

Риски и как их снизить

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость:

Падение спроса

Экономические кризисы снижают спрос на коммерческие площади.
Изменение потребительских предпочтений (удаленная работа для офисов).
Появление новых форматов бизнеса.

Финансовая нестабильность арендаторов

Банкротство арендаторов приводит к потере дохода.
Задержки арендных платежей.
Досрочное расторжение договоров.

Ошибки в оценке стоимости

Переплата при покупке снижает доходность.
Неучет скрытых дефектов и необходимых вложений.
Неправильная оценка рыночной арендной ставки.

Методы снижения рисков

Диверсификация портфеля

Инвестиции в разные типы коммерческой недвижимости.
Географическое распределение активов.
Комбинация стратегий (аренда + перепродажа).

Страхование рисков

Страхование объекта от повреждений и разрушения.
Страхование арендных платежей.
Страхование гражданской ответственности.

Профессиональный due diligence

Техническая экспертиза здания.
Юридическая проверка документов.
Финансовый анализ арендаторов.
Изучение рынка и конкурентов.

Резервный фонд

Создание резерва на 6–12 месяцев операционных расходов.
Фонд на капитальный ремонт (1–3% от стоимости объекта ежегодно).

Подытожим

Коммерческая недвижимость представляет собой привлекательный класс активов для получения пассивного дохода от недвижимости и долгосрочного прироста капитала. При правильном подходе инвестиции в коммерческую недвижимость могут обеспечить доходность 10–18% годовых.

Ключевые преимущества: стабильный денежный поток от долгосрочных арендаторов, потенциал роста стоимости, возможность получения валютного дохода и защита от инфляции.

Основные риски связаны с высоким порогом входа, зависимостью от экономических циклов и необходимостью активного управления активами.

Советы начинающим инвесторам:

Начинайте с изучения рынка — изучите виды коммерческой недвижимости, динамику цен и арендных ставок в вашем регионе.
Рассчитайте реальную доходность — используйте консервативные прогнозы доходов и не забывайте про все виды расходов.
Не вкладывайте все средства в один объект — диверсификация поможет снизить риски.
Работайте с профессионалами — привлекайте юристов, оценщиков и управляющих компаний.
Создавайте резервы — держите 20–30% от стоимости инвестиций в ликвидных активах.

Покупать коммерческую недвижимость стоит только после тщательного анализа всех факторов. Начните с малого, изучайте рынок и постепенно наращивайте портфель. Помните: окупаемость коммерческой недвижимости зависит не только от удачной покупки, но и от качества управления активом.

Рынок коммерческой недвижимости предоставляет множество возможностей для создания капитала, но требует профессионального подхода и готовности к долгосрочным инвестициям. Расчет доходности коммерческой недвижимости и минимизация рисков — это навыки, которые приходят с опытом и изучением рынка.