Что делать, если застройщик не сдает дом в срок: права дольщика в 2025 году

Время прочтения: 5 минут #Покупка недвижимости #Архитектура и строительство

Покупка собственного жилья — это дорого, и люди часто ищут возможности сэкономить. Застройщики идут навстречу и предлагают скидки на недвижимость в еще незавершенном доме или жилом комплексе. Выигрывают от такой сделки все, но у покупателя появляется дополнительный повод для переживаний — вероятность просрочки при сдаче объекта или его заморозка.

К сожалению, задержки — это самая распространенная ситуация, с которой сталкиваются дольщики. Доля таких домов только в первом квартале 2025 года достигла 48,4%.

В нашем материале мы подробно разберемся в том, что делать, если дом сдают с задержкой, как в этом случае защищены дольщики и могут ли они потребовать компенсацию.

Содержание

Почему застройщик может задержать сдачу дома

Основная причина задержек вытекает из специфики работы застройщиков. Они часто используют займы на строительство, и если продажи квартир идут медленно или банк приостанавливает кредитование, строительство также замедляется. Например, в 2024 году, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), у 15% российских застройщиков появились проблемы с ликвидностью из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 21%.

Второстепенные причины задержек при строительстве:

Проблемы с подрядчиками и поставщиками. Рост цен на стройматериалы или их дефицит негативно влияет на темпы возведения объекта, так же как и дефицит квалифицированных рабочих.
Бюрократические и юридические препятствия. Получение разрешения на строительство или ввод дома в эксплуатацию требует согласования с местными властями. Госстройнадзор может приостановить работы, если выявлены нарушения (например, несоответствие нормам пожарной безопасности или экологическим стандартам).
Форс-мажорные обстоятельства. Экстремальные погодные условия, как, например, сильные морозы в Сибири или наводнения в южных регионах, пандемии, санкции или изменения законодательства также затягивают стройку.

Ваши права как дольщика

Участники долевого строительства защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Он регулирует отношения между дольщиками и застройщиком, включая случаи задержки сдачи дома. Больше всего дольщикам пригодятся эти его тезисы:

Уведомление о переносе сроков. Застройщик обязан уведомить вас о задержке сдачи дома не позднее чем за 2 месяца до срока, указанного в договоре долевого участия (ДДУ). Уведомление должно быть письменным, с указанием новой даты и причин переноса.
Право на неустойку. Если застройщик нарушил сроки передачи квартиры (дата в акте приема-передачи), вы можете требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на 2025 год — 21%) от суммы ДДУ за каждый день просрочки.
Дополнительный штраф в суде. При обращении в суд вы можете дополнительно взыскать штраф в размере 50% от суммы неустойки, а также компенсацию морального вреда и судебных расходов.
Ограничения для высотных домов. С 2024 года для «уникальных объектов» (жилые дома высотой более 100 метров, пролеты более 100 метров, наличие консоли более 20 метров или заглубление подземной части более 15 метров) максимальная неустойка по ДДУ ограничена 5% от стоимости объекта, указанной в договоре.
Расторжение ДДУ. Если задержка значительная (обычно более 6 месяцев), или вы теряете доверие к застройщику, вы вправе расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами (1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день использования средств).

Если вы планируете взыскивать неустойку, то в этом случае есть один существенный нюанс — мораторий на взыскание неустойки по договорам долевого участия. Это временное освобождение застройщиков от обязанности выплачивать неустойки, штрафы и другие финансовые санкции за нарушение условий ДДУ, включая просрочку передачи квартиры дольщику.

Мораторий регулируется постановлениями Правительства РФ и затрагивает обязательства, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ. Он освобождает застройщиков от ответственности за просрочку в два периода:

С 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.
С 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года.

Ваши действия при задержке сдачи дома

Если застройщик затягивает сроки, в первую очередь нужно внимательно перечитать договор долевого участия и перепроверить даты ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры (акт приема-передачи). Там же должна быть информация об условиях начисления неустойки и расторжении договора. Только удостоверившись, что нарушение действительно есть, начинаете действовать:

Зафиксируйте нарушение. Сохраните все уведомления от застройщика, переписку, объявления на сайте или в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Запишите дату, когда срок передачи квартиры, указанный в ДДУ, истек.
Подайте претензию застройщику. Составьте письменную претензию, желательно коллективную, указав факт нарушения сроков передачи квартиры с требованием выплаты неустойки или устранения нарушения. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением или через нотариуса. Сохраните квитанцию об отправке. Например: «Квартира по ДДУ №123 от 01.01.2023 стоимостью 5 млн. руб. должна быть передана 01.01.2024. На 01.05.2024 просрочка составляет 120 дней. Неустойка: 1/150 × 21% × 5,000,000 × 120 = 420,000 руб. Прошу выплатить неустойку в течение 10 дней».
Обратитесь в банк (для ипотечных покупателей). Уведомите банк о задержке сдачи дома, предоставив копию ДДУ и переписку с застройщиком. Уточните возможность реструктуризации кредита, приостановки платежей или изменения условий (зависит от банка). Если дом строится с эскроу-счетами, уточните, как именно банк взаимодействует с застройщиком. Обычно банки идут навстречу и снижают финансовую нагрузку заемщика, пока дом не сдан.
Судебное разбирательство. Если застройщик не ответил на претензию в течение 10–30 дней, отказал в выплате, или задержка превышает 6 месяцев, то самое время подготовить исковое заявление в суд. В нем нужно указать на нарушение сроков застройщиком с требованием принуждения его к выплате неустойки, штрафа (50% суммы неустойки) и компенсации морального вреда (обычно 10,000–50,000 руб.). Иск можно подать в районный суд по месту жительства или регистрации застройщика.

Если застройщика признали банкротом, подайте заявление в реестр кредиторов через арбитражный суд в течение 2 месяцев с момента объявления банкротства. Если дом строится с эскроу-счетами, обратитесь в банк для возврата средств.

Советы по минимизации рисков

Чтобы избежать проблем с задержкой сдачи дома или минимизировать их последствия, важно действовать проактивно еще на этапе выбора застройщика и подписания договора долевого участия:

Проверяйте надежность застройщика. Проверьте рейтинг застройщика на портале Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
Ознакомьтесь с отзывами дольщиков на форумах (например, ЦИАН, Домклик) и в социальных сетях. Обратите внимание на жалобы о задержках или качестве строительства.
Тщательно изучите ДДУ. Перед подписанием нужно обратить внимание на сроки сдачи дома и передачи квартиры. Они должны быть четко прописаны, без плавающих значений, вроде «первый квартал 2026 года» или сомнительных формулировок «ориентировочный срок».
Используйте эскроу-счет. Для расчета с застройщиком лучше всего использовать эскроу-счета, так как за деньги на них отвечает банк, а не сам застройщик. Это особенно важно, если застройщик будет признан банкротом: его счета будут опечатаны и на возврат средств уйдет много времени.
Регулярно мониторьте ход строительства. Застройщик обязан публиковать фотоотчеты, проектную декларацию и данные о финансировании. Если обновлений нет более 3 месяцев, это повод запросить информацию у застройщика. В крайнем случае можно посетить строительную площадку, чтобы сравнить реальное состояние объекта с заявленными этапами. Скриншоты отчетов и фото с объекта пригодятся как фиксация нарушений, если дело дойдет до претензии или суда.
Участвуйте в сообществе дольщиков. Найдите группы дольщиков вашего ЖК в мессенджерах (Telegram, WhatsApp) или соцсетях. Коллективные обращения к застройщику или в надзорные органы (например, Госстройнадзор) имеют больший вес, чем индивидуальные жалобы.
Выбирайте проекты с высокой степенью готовности. Если позволяют средства, то покупайте квартиры в домах, где строительство завершено хотя бы на 70% (например, идут отделочные работы). Чаще всего с задержками сталкивались дольщики объектов на стадии котлована (20% объектов) — на этапах финальных работ задержки при сдаче объекта были лишь в 5% случаев.

Часто задаваемые вопросы о задержках в сдаче дома

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если застройщик не сдал дом в срок, указанный в ДДУ, сохраните переписку, уведомления и данные из ЕИСЖС. Используя их, направьте застройщику письменную претензию с расчетом неустойки. Если застройщик не реагирует, подайте иск с требованием неустойки, штрафа (50%) и компенсации морального вреда.

Как рассчитать неустойку, если застройщик не сдал квартиру вовремя?

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле: (1/150 × Ставка ЦБ РФ × Сумма ДДУ) × дни просрочки. Например, владелец квартиры за 5 млн. руб., которую сдали на 90 дней позже срока, может претендовать на 315,000 руб. компенсации. Однако есть несколько нюансов:

Для «уникальных объектов» (высота >100 м и др.) неустойка ограничена в не более 5% от стоимости квартиры.
Если в период просрочки действовал мораторий (с 22 марта 2024 года до 30 июня 2025 года), то компенсация не взыскивается.

Можно ли расторгнуть ДДУ при задержке сдачи дома и вернуть деньги?

Участник договора может расторгнуть ДДУ, если застройщик существенно нарушил сроки (обычно более 6 месяцев). В этом случае нужно направить застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ с указанием причины (например, просрочка передачи квартиры).

Застройщик обязан вернуть деньги и проценты за их использование (1/150 × 21% × сумма ДДУ × дни с оплаты до возврата) в течение 20 рабочих дней. Если дом строится с эскроу, деньги возвращаются через банк.